תוכן עניינים
בין אם מדובר בצד היזמים או בצד דיירים, להוציא תכנית תמ"א 38 לפועל הינה משימה לא פשוטה עבור כולם. מינוי נציגות מטעם הדיירים, מסעות שכנוע והשגת חתימות מכלל הדיירים עשויים להוות תהליך ארוך במיוחד (וזו רק ההתחלה). עד שמגיע הרגע שבו הפרויקט כבר כמעט מוכן לצאת לדרך, ישנו דייר סרבן, אחד או יותר אשר מונעים מהפרויקט להתקדם. התסכול והחשש מובנים: האם זה מוצדק שבגלל דייר אחד, או מספר דיירים בודדים לא יוציאו את תכנית התמ"א לפועל ואף יעמידו אותה בסיכון לגניזה? התכנית שאמורה להעלות את רמת החיים של כלל הדיירים? לא בטוח, אך כיאה למדינת חוק – אנו נדרשים לפעול במסגרתו.
משרד עורך דין מקרקעין רונאל שווגר, מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית בדגש על פרויקטים של פינוי ובינוי. במאמר הבא נחשוף בפניך את הטיפים הטובים ביותר להתמודדות עם דיירים סרבנים בכל הקשור לפינוי בינוי זכויות הדיירים, כדי להוציא לפועל אחת ולתמיד את הפרויקט.
מיהו דייר סרבן?
דייר סרבן הינו דייר אשר מתנגד לפרויקט של פינוי ובינוי ואינו מוכן לקחת חלק בתהליך, ממגוון סיבות. כאשר דייר מסרב לקחת חלק בפרויקט, מן הסתם שהתהליך מואט בשל כך – וכאשר הדבר נמשך יותר מדי זמן, זה עלול להוביל לסיכולו. קיימים שני סוגים של דיירים סרבנים המתנגדים לקיום פרויקטים של פינוי בינוי – דיירים שהסירוב שלהם נחשב לסביר בהתאם לחוק ולפסיקה, ודיירים שהסירוב שלהם לא נחשב לסביר, ולכן הם פוגעים בזכויות פינוי בינוי עבור הדיירים.
כיצד קובעים האם סירוב של דייר נחשב סביר?
קיימים שני סוגים של דיירים סרבנים, אשר מתנגדים לקיום של פרויקטים מסוג פינוי בינוי, ואז ניתן לבצע את פעולה הנקראת פינוי דייר סרבן מהדירה.
כעת, נציג בפניך את הנקודות שאליהן מתייחסים על מנת לקבוע האם מדובר בסירוב סביר או סירוב שאינו סביר.
למידע יותר מדויק, מומלץ להתייעץ עם עורך דין התחדשות עירונית בנושא.
דייר סרבן פינוי בינוי: מיהו דייר שסירובו אינו סביר?
- רצון לקבל יותר ממה שניתן – דייר שמרגיש כי הוא ראוי ליותר מההצעה אותה הציעו לו, אף על פי שההצעה תואמת את הוראות החוק ושוות ערך לדירה שלו, יכול להיות מסומן בתור דייר שהסירוב שלו אינו סביר.
- דרישות בלתי ריאליות – כאשר דייר אינו מבין בצורה ברורה את ההצעה שהוצעה לו, או שהדייר מציג דרישות לא ריאליות.
- דייר חסר אמצעים – דייר אשר חושש שהוצאות החיים שלו יעלו כתוצאה מן הפרויקט, למשל, תשלומי ועד בית יהיו גבוהים יותר, תשלומי הארנונה ו/או החשמל יעלו.
- דייר בעל ערך סנטימנטלי לדירה – דייר אשר אינו מוכן לעזוב את הדירה שלו מסיבות סנטימנטליות, אף על פי שקיבל הצעה שוות ערך.
מיהו דייר שסירובו נחשב סביר?
דייר אשר מתנגד לקחת חלק בפרויקט פינוי ובינוי על בסיס סיבות הגיוניות לדעת הרוב, ייחשב לדייר שהסירוב שלו הוא סביר. להלן כמה דוגמאות:
- אי הסכמה לזמנים שהוצעו – במקרים בהם דיירים אינם מרוצים מן הזמנים שהוצעו להם לפנות את
הנכס ולעבור לדיור חדש, יש להם אפשרות לסרב לקחת חלק בפרויקט.
- תמורה לא משקפת – הדיירים בבניין מקבלים תמורה שאינה משקפת את ערך הדירות שלהם.
- אי הסכמה לתנאי המעבר – במקרים בהם דיירים אינם מרוצים מן התנאים שהוצעו להם למעבר
לדיור חדש, שכן אלה אינם סבירים או מקובלים, לרבות תנאי המעבר עצמם, יש להם אפשרות לסרב לקחת חלק בפרויקט.
- אי כדאיות – פרויקט ה"פינוי בינוי" לא משתלם מבחינה כלכלית.
- אי הסכמה לתנאי הדיור החדש – במקרים בהם דיירים אינם מרוצים מתנאי הדיור החדש שהוצעו
להם, שכן אלה אינם מקובלים בתחום, לרבות תנאי הבנייה, גודל הדירה וכן הלאה, יש להם אפשרות לסרב לקחת חלק בפרויקט.
- אי קבלת מענה לנסיבות אישיות מיוחדות – כאשר היזם אינו נותן מענה הולם לנסיבות אישיות מיוחדות שמחייבות מענה ספציפי לבעל דירה ו/או לבני משפחתו המתגוררים עימו.
- זכויות קשישים או בעלי מוגבלות – החוק קובע זכויות יחודיות לבעל דירה קשיש או מוגבל וכאשר החברה לא מקיימת כלפי בעל דירה כאמור את חובתה ע"פ חוק אזי סירובו סביר.
פינוי בינוי זכויות הדייר: כיצד ניתן להתמודד עם דייר סרבן (סירוב לא סביר) בפרויקט פינוי בינוי?
פינוי בינוי חוקים – במקרים בהם דיירים מסרבים לקחת חלק בפרויקט פינוי בינוי, סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי פיצויים (עידוד מיזמי פינוי בינוי), תשס"ו – 2006 קובע כי ככל ויש הסכמה של 67% מדיירי הבניין לפחות אזי קיימת אפשרות להגיש תביעה לבית המשפט כנגד דייר או דיירים סרבנים וזאת לצורך מימוש הפרויקט.
- במקרים של הגיל המבוגר, מומלץ לבדוק על זכויות קשישים פינוי בינוי למידע נוסף.
אילו סנקציות חלות על דייר סרבן במקרה של הגשת תביעה לבית המשפט?
- ניתן להמשיך בפרויקט, סירובו של הדייר מוגדר בתור סירוב שאינו סביר ובית המשפט ימנה עו"ד שיחתום במקומו.
- תשלום פיצויים לשאר בעלי הדירות אשר חתמו על העסקה וניזוקו עקב סירובו של בעל הדירה הסרבן.
הפנייה לבית המשפט יחד עם עורך דין התחדשות עירונית הינה מהלך חשוב, אשר מעניק את האפשרות להמשיך בפרויקט למרות הסירוב ולהביא לשיפור ושדרוג המגורים בבניין. למרות זאת, חשוב לזכור כי כל תהליך משפטי כזה או אחר מצריך ייעוץ משפטי מקצועי ויש לשקול את כל האפשרויות השונות טרם מגישים תביעה.
משרד עורך דין פינוי בינוי רונאל שווגר הינו בעל ניסיון של שנים רבות בתחום ההתחדשות העירונית.
משרדינו יספק לך ייעוץ משפטי מקצועי, ויעזור לך לבחור באפשרות הטובה ביותר עבורך.
זכויות הדיירים פינוי בינוי: טיפים להתמודדות עם דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי.
לפני הפניה להגשת תביעה כנגד דייר סרבן, אתם יכולים לנסות להתמודד עימו בדרכים אחרות ופשוטות יותר.
ריכזנו עבורך מספר טיפים שיכולים לסייע לך במסגרת התמודדות עם דייר סרבן:
- לנסות להבין את מקור ההתנגדות של הדייר – כשלב ראשוני, כדאי להבין מדוע הוא מתנגד לפרויקט. יכול להיות שהדייר מתנגד לפרויקט בשל חוסר ידע, אולי מדובר בצורך רגשי, או שמדובר בכלל ברצון להפגין כוח על יתר הדיירים בבניין.
- ניסיונות שכנוע והסברה – לאחר שהבנת את מקור ההתנגדות של הדייר הסרבן, יש לנסות ולתת מענה אמיתי וכנה לבעיות או לחששות שהעלה, ולאחר מכן ובנוסף להסביר לו את היתרונות של הפרויקט ולשכנע אותו להסכים לקחת חלק. כאשר עושים זאת מומלץ לדבר בצורה נעימה ולא תוקפנית.
- הענקת תפקיד סמכותי – אם לאחר הניסיונות לתת מענה אמיתי, ניסיונות השכנוע וההסברה הדייר עדיין ממשיך לסרב, ניתן לנסות לרתום אותו לקחת חלק פעיל בפרויקט. לצורך הדוגמה, הדייר יכול להיות שותף פעיל בפרויקט או חבר בנציגות, לעיתים תחושת השליטה והמועורבות יכולות לתת ביטחון ולרכך את החשש וההתנגדות.
- תביעה כמוצא אחרון – במקרים קיצוניים שבהם דיירים סרבנים אינם מוכנים לקחת חלק בפרויקט, על אף ניסיונות לתת מענה למצוקתם, ולאחר מאמצי השכנוע הרבים, האפשרות היחידה שנשארת היא הגשת תביעה.
בוחרים בליווי המשפטי נכון – בוחרים במשרד עו"ד רונאל שווגר
כדי לקבל לפי חוק פינוי בינוי פיצויים הוגנים, כדאי לדעת שבוחרים בעורך הדין הנכון. משרדנו מתמחה בליווי דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי כבר מהשלבי ההתקשרות מול היזם ובחירתו, מכיר היטב זכויות דיירים בפינוי בינוי, ומעניק לווי משפטי צמוד לאורך כל הדרך. לאורך שנותינו הרבות, התמודדנו עם דיירים סרבנים רבים. כיום, אנו יודעים לזהות את הסיבות השונות שבגינן דיירים מסרבים לקחת חלק בפרויקטים ויודעים מהי הדרך המתאימה ביותר בה יש לנקוט על מנת להתמודד עם כל אחד מן הדיירים הסרבנים.
לקבלת מידע נוסף, ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בלחיצה כאן.
