צרו קשר לייעוץ ראשוני
ללא התחייבות

התקשרו 03-505-5799 או השאירו פרטים:

המלצות לפני חתימה על טופס בקשה לרכישת דירה

עורך דין קניית דירה כל הבדיקות שצריך לבצע בשנת 2024

תוכן עניינים

ביצוע שינויים בדירה שנרכשה מקבלן, כיצד ומתי ?

עורך דין בעל ניסיון בלווי קניית דירה מסייע ללקוחותיו לנהל את כלל ההיבטים המשפטיים והעסקיים הכרוכים ברכישת נכס למגורים. רכישת דירה הינה אחת העסקאות המשמעותיות והמהותיות ביותר שאדם עשוי לבצע במהלך חייו. זאת, בשל סכום העסקה הגבוה, כמו גם התהליכים הבירוקרטיים הכרוכים בכך, המחייבים הבנת החוק והפסיקה הרלוונטיים. על מנת לסייע לכם להפוך את תהליך רכישת הדירה לקל יותר, משרד עורכי דין רונאל שווגר ושות' מעניק מעטפת ליווי משפטי  הכוללת את כל שתדרשו לצורך ביצוע העסקה, לרבות בדיקת הזכויות הנרכשות, מו"מ משפטי, יעוץ מס, ניסוח הסכם, דיווח לרשות המסים, קבלת אישורים לצורך רישום הזכויות בטאבו ורישומם בטאבו בפועל על שמכם בסיום העסקה. בעלי המשרד עורכי הדין צלי שווגר וידיד רונאל הם בעלי ניסיון עשיר בביצוע עסקאות מקרקעין, כאשר מאחוריהם רקורד של מאות עסקאות לרכישת ומכירת דירות.

מדוע חשוב להיעזר בעורך דין קניית דירה?

פניה לשירותיו של עורך דין מכירת דירה הוא חיוני מאין כמותו בעת רכישת דירה. זאת מכיוון שבמסגרת תפקידם עורכי הדין נוקטים במספר צעדים חשובים התורמים להצלחת העסקה. בין היתר :

  • מבצעים בדיקה של מסמכי הבית המשותף
  • מאמתים את רישום הדירה בטאבו כולל קיומם של הערות/עיקולים וכו'
  • מבצעים הערכת חבות מס
  • מסייעים בקביעת תזרים בהתחשב בנזילות הרוכש והוצאות נלוות
  • מנהלים משא ומתן על תנאי ההסכם וניסוח המסמכים הנלווים
  • מבטיחים את התשלומים בכפוף לקיומם של תנאים מסוימים (כגון הסרת משכנתא קיימת)
  • מוודאים קבלת אישורים מהמוכר כתנאי להעברת מלוא התמורה
  • מבצעים את רישום הזכויות הנרכשות בטאבו ע"ש הקונה

מהו שכר הטרחה של עורך דין לרכישת דירה?

שכר הטרחה המקובל עבור ליווי משפטי ברכישת דירה משתנה בהתאם לגובה העסקה, מורכבותה, מומחיותו ושיקול דעתו של עו"ד, ונעה בין חצי אחוז לאחוז וחצי ( 1.5% – 0.5%) משווי העסקה בתוספת מע"מ.

עם זאת, ככל ומדובר בעסקה בסכום נמוך מהממוצע יקבע לרוב שכר טרחה מינימלי. 

תפקידו העיקרי של עורך דין הוא לשמור על זכויותיכם ועל כספיכם ולדאוג להשלמת העסקה באופן בטוח ולעיתים כאשר הדבר נדרש, להפנות את תשומת לבכם לבעיות שישנן בעסקה עוד בטרם תחתמו ותתחייבו לבצעה.

מכוון שזוהי עסקה משמעותית ובסכום גבוה,  ואולי אחת ההשקעות הכספיות המרכזיות בחייכם, אנו ממליצים כי תבחרו את עורך הדין המתאים ביותר לעסקה ולא תחשפו את עצמכם לסיכונים כלכלים משמעותיים בניסיון לחסוך אלפי שקלים בודדים. 

בחירת עורך דין ותיק ומנוסה בתחום הנדל"ן ובפרט בעסקאות מכר דירה הנה הדבר האחראי והחכם לעשות שכן הדבר יבטיח לכם את ההגנה הטובה ביותר לכספיכם וגם שקט ורוגע נפשי.

משרד רונאל שווגר ושות' הנו מתמחה בתחום הנדל"ן שנים רבות וליווה מאות עסקאות של מכירה ורכישת דירות ויש ביכולתו לסייע לכם לעבור את החוויה באופן בטוח ורגוע. 

יצוין כי המשרד מתמחה גם בתחום ההתחדשות העירונית וככל והדירה הנרכשת הנה חלק מפרויקט מסוג זה (תמ"א 38 או פינוי בינוי), אזי למשרד יתרון כפול שכן ביכולתו לתת דעתו גם בהקשרים אלו שלהם עשויה להיות השלכה קריטית על כדאיות העסקה או הסכנות שכרוכות בה.

לעורכי הדין ידיד רונאל וצלי שווגר היסטוריה ארוכה של טיפול מוצלח במאות עסקאות רכישה ומכירת של דירות וזאת לצד ניסיון רב שנים בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית.

בחינת המסמכים של הבית המשותף :

סוגי המסמכים הנבדקים:

  • מסמכי הבית המשותף (צו הרישום, תקנון, תשריט).
  • נסח עדכני של הדירה במרשם המקרקעין (טאבו).

עורך הדין מזמין את המסמכים עבורכם מהטאבו ובודק אותם, הדבר חשוב ועשוי להיות בעל השלכות משמעותיות.

בדיקה יסודית של שעבודים, עיקולים חובות ונושאים נוספים היא בדיקה חשובה נוספת. במהלך בדיקה זו יוודא עורך הדין כי זכויותיו של המוכר הנן נקיות, דהיינו אין רישומים המעניקים זכויות לאנשים אחרים בדירה כמו עיקולים, משכנתא או הערות אזהרה מסוגים שונים. שלב זה מסייע להבין את סטטוס הזכויות הנרכשות האם הן "נקיות" או שהן מבטיחות כספים או התחייבויות כלפי אחרים שקודמים לרוכש.

תפקידו של עורך דין לרכישת דירה –  ובדיקת ישום  סעיפי הסכם מכר למצב בשטח

 

עסקת מכר דורשת תשומת לב רבה לפרטים והבנה מקיפה של ההיבטים המשפטיים והפיננסיים השונים הכרוכים בעסקה, בין היתר נדרש כי ההסכם יכלול הצהרות של המוכר בנושאים שונים הקשורים בדירה כגון, היתר בניה, חובות, ליקויים ועוד.

עורך דין לרכישת דירה יבחן ויתאים סעיפים ספציפיים בהסכם המכר למצב בשטח, למשל במידה ויש מידע או עולה חשש לגבי חריגת בנייה או ליקויים כלשהם על הרוכש ליידע בכך את עורך דינו כדי שזה יוכל לנסח את ההסכם באופן כזה שנותן מענה לחששות, הדבר יחדד את הנושא ומעצם כך פעמים רבות יציף מידע נוסף שלא היה ידוע לרוכש קודם לכן.

כמו כן, ככל וישנן ליקויים או התחייבויות כלשהן של המוכר להסדרת מצב קיים (כגון ליקוי, רטיבות, בעיות רישום וכו'), יש לנסח זאת באופן בהיר ופשוט במסגרת ההסכם כך שלא יהיו ספקות בהמשך לגבי הנדרש או לגבי פרשנות הסעיף.

בנוסף ההסכם צריך לתת ביטוי לרישומים המופיעים בנסח הטאבו, כגון משכנתא או הערות כלשהן והסרתן במסגרת העסקה ובטרם יועברו סכומים משמעותיים ולאחר רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש. 

משרד עורכי הדין  רונאל שווגר ושות', בהובלתם של עורכי הדין ידיד רונאל וצלי שווגר הנו בעל התמחות רבת שנים בחוזי מכר דירה, המשרד ייעץ לכם בכל ההיבטים הקשורים והנלווים לעסקה וידאג לייצר עבורכם עסקה בטוחה ומוצלחת. 

עם המומחיות והליווי של עורכי הדין רונאל שווגר ושות', אתם יכולים ליהנות משקט נפשי בידיעה שאתם מתנהלים בחכמה ובאחריות בכל הקשור לרכישת הנכס שלכם.

מהם השירותים המוצעים על ידי המשרד

עורך דין מקרקעין ממשרד רונאל שווגר מציע קשת רחבה של שירותים ללקוחותיו:

  1. בחינת תנאי ההסכם – טרם החתימה על ההסכם, חשוב לבחון היטב את תנאיו ולוודא כי לשני הצדדים יש הבנה ברורה של תנאי העסקה. למשל, פרטים כמו מחיר הרכישה ותנאי התשלום והמימון, לוחות זמנים, המצאת אישורים ועוד. עורך דין מקרקעין יכול לסייע בבדיקת ההסכם ובניהול משא ומתן על מנת להגן על האינטרסים של הקונה.

  2. עריכת הסכם רכישה – לאחר הסכמת התנאים, נערך הסכם המכר/רכישה. מסמך זה קובע את תנאי המכירה ומשמש כהסכם מחייב בין הקונה למוכר. ההסכם צריך להיבדק ולהיחתם על ידי שני הצדדים.

  3. הכנת נספחים נלווים לעסקה – בנוסף להסכם ישנם מסמכים נוספים להכין ולחתום במסגרת העסקה כגון שטר מכר, יפויי כח, בקשה לרישום הערת אזהרה, מסמכים בקשר למשכנתא ועוד.

  4. בדיקת הזכויות הנרכשות – לפני רכישת דירה חשוב לבדוק את זכויות המוכר ולוודא שיש לו בעלות רשומה ובמקרה הצורך להתנות בהסכם תנאים נדרשים להבטחת הרישום על שם המוכר.  עורך הדין יכול לעזור לבדוק אם יש שעבודים או התחייבויות אחרות שעלולות להשפיע על זכות הבעלות של הקונה.

  5. תכנון תזרים – חשוב שתהיה תוכנית ברורה ומסודרת לתשלום הכספים במהלך העסקה.  עורך הדין יכול לסייע ביצירת תזרים נכון כדי להבטיח שהעסקה תעבור בצורה חלקה הן מבחינה פיננסית והן לצורך הגנה על כספיכם ועל הזכויות הנרכשות.

  6. בדיקת נסח הטאבו ומסמכי הבית המשותף – בעת רכישת דירה חשוב ביותר לעיין בנסח הטאבו ובמסמכי הבית המשותף. עורך דין שמתמחה במקרקעין יודע לעיין במסמכים אלה, להבין במדויק את משמעותם ולהסביר את משמעויותיהם ללקוח בפשטות.

  7. רישום הדירה הנרכשת על שם הרוכש (דירה יד שנייה) – לאחר חתימת הסכם הרכישה והעברת הכספים, השלב הבא הוא רישום הדירה הנרכשת על שם הרוכש. תהליך זה עשוי להיות מורכב ומצריך קבלת אישורים לצורך השלמתו. מומחיות של עורך דין מקרקעין תסייע להבטיח את השלמת הרישום בצורה נכונה ובזמן.



  8. הכנת נספח שינויים ברכישה מקבלן – בעת רכישת דירה מקבלן, ישנה חשיבות מרכזית להכנת נספח שינויים להסכם הקבלן. הסכם הקבלן הוא נוסח קבוע וכל רוכש דירה מקבלן מבצע, באמצעות עורך דינו, נספח שינויים ספציפי אשר במסגרתו נקבעים כל השינויים המוסכמים בהסכם הקבלן (הטבות שהתקבלו, תנאים מיוחדים שהוסכמו, הבהרות וכו').

  9. בדיקת הביטחונות על פי חוק ברכישת דירה מקבלן – ברכישה מקבלן חשוב לוודא שכנגד התשלומים שתבצעו תקבלו בטוחה על פי חוק המכר דירות (הבטחת השקעות), ושלא נגבים מכם כספים ללא קבלת הבטוחה (בדרך כלל מדובר בערבות בנקאית או פוליסה של חברת ביטוח). עורך הדין יבדוק עבורכם קיומו של בנק מלווה לפרויקט וקבלת הבטוחה האמורה. ככל ואין עדיין ליווי ואין אפשרות לקבלת בטוחה העסקה מסוכנת יותר, ויש צורך לתת לכך ביטוי בהסכם ולקבוע מנגנון נאמנות ותנאים לשחרור כספים.

  10. בדיקת היתר בנייה וזכויות רכישה מקבלן – עורך הדין יבצע בדיקה של היתר הבנייה וזכויות הקבלן במקרקעין על מנת לוודא שיש בידיו של המוכר סמכות חוקית למכור את הדירה. זהו שלב מכריע בתהליך העסקה שכן הוא מבטיח שהקונה לא יתמודד עם בעיות משפטיות כלשהן בעתיד. הדבר יעניק לרוכש שקט נפשי כי הדירה נבנית כחוק. כמו כן, יוודא עורך הדין כי הקבלן מסר את כל המסמכים הנדרשים וביצע את כל הגילויים הנדרשים טרם חתימת ההסכם.

  11. הגשת דיווחים לרשויות המס: הדיווח לרשויות המס עשוי להיות מורכב ולארוך זמן רב, אך הוא מהווה חלק חשוב בתהליך העסקה. עורך הדין ידאג להגיש דיווח לרשות המיסים בגין העסקה במועד ובאופן הנדרש, לרבות בקשת פטור מתאים ככל וישנו. הדבר מסייע להבטיח שהעסקה תתבצע בצורה חלקה וכי הקונה לא צפוי לקנסות כלשהם בגין איחור בדיווח לרשויות המס, ובנוסף כי ינצל פטור ככל שמגיע לו, שיפחית את מס הרכישה הנדרש ממנו.

  12. בדיקת מצבו הכלכלי של הקבלן: היציבות הפיננסית של הקבלן היא שיקול חשוב עבור הרוכש ולא כל עורך דין דואג לבצע בדיקה כלכלית. במשרד רונאל שווגר אנו בודקים את מצב החברה המוכרת ע"י הזמנת דוח עסקי מקיף אשר בודק את מצב החברה הן בהיבט הפיננסי והן בהיבט המשפטי. במסגרת הדוח נבדק מצבה הכלכלי של החברה (עמידה בתשלומים לספקים, נורות אזהרה על חדלות פירעון, תביעות משפטיות מהותיות וכו').

  13. בדיקת שיעור מס רכישה: רכישת דירה חייבת במס רכישה. עורך הדין יבדוק את שיעור המס החל על העסקה מראש, ויסייע לכם בביצוע התשלומים הנדרשים לרשויות המס. 

  14. עורך דין קניית דירה רונאל שווגר

ליווי אישי ומקצועי

משרד עו"ד בעל מוניטין יכול לספק תמיכה שלא תסולא בפז עבור אנשים הרוכשים דירה.

ברמה האישית, המשרד יכול להציע הדרכה ושקט נפשי במהלך שיכול להיות תהליך מבלבל ומלחיץ למשל : הסבר על מינוח משפטי מורכב, מענה על שאלות והתייחסות לחששות.

במישור המקצועי, המשרד מעניק מומחיות משפטית כדי לסייע בהבטחת ביצוע העסקה באופן המגן על זכויותיו ואינטרסים של הקונה לרבות כל הבדיקות והפעולות הנדרשות.

כמו כן, המשרד יכול לסייע בפתרון כל מחלוקת שעלולה להתעורר בתהליך הרכישה, כגון אלו הקשורות לבנייה או מימון.

עם התמיכה של משרד עורכי דין מהימן, קונים יכולים להיות בטוחים שהם מקבלים החלטה מושכלת ומוגנים לאורך כל התהליך.

בדיקות שכל עורך דין לרכישת דירה דואג שיבוצעו .

עורכי דין המתמחים בקניית דירה ידאגו להוביל את ההליך מהפן הבירוקרטי ולוודא כי המסמכים הבאים יומצאו:

  1. קבלת אישורי מס: הכוונה היא לקבלת האישורים הנדרשים מרשויות המס לשם רישומה של הדירה על שמו של הרוכש. 
  2. תצהירים למיסוי מקרקעין: תצהיר הוא הצהרה בכתב. בהקשר זה, תצהיר מיסוי מקרקעין הינו מסמך המעיד כי העסקה דווחה כנדרש בחוק לרשות המיסים.
  3. נסח טאבו ומסמכים של הבית המשותף: טאבו הוא לשכת רישום המקרקעין. בדיקת נסח הטאבו והמסמכים של הבית המשותף הינם מסמכים שעורך דין מזמין ובודק לפני חתימה.
  4. ייפוי כוח: ייפוי כוח הוא מסמך משפטי המעניק למישהו אחר סמכות לפעול בשמך. בהקשר זה יש צורך בייפוי כוח בלתי חוזר לעורך הדין לצורך העברתן של הזכויות על שם הקונה לאחר שזה שילם את מלוא התמורה למוכר.
  5. שטרות חתומים::הכוונה לשטר מכר או שטר שכירות (בחכירה), שנחתם על ידי הצדדים במעמד חתימת העסקה ומעיד על מכירת הזכויות. שטר המכר נדרש להגשה בטאבו לצורך העברת הזכויות על שם הקונה והנו שטר חשוב ביותר שיש למלא את תוכנו באופן מדויק.
  6. רישום משכנתה: הלוואת משכנתה שהבנק נותן לרוכש דירה חייבת להירשם בטאבו במועד בו הזכויות נרשמות על שמו, זהו תנאי לרישום הזכויות על שם המוכר. בנוסף, בעסקה יד שניה ידרש המוכר לחתום על התחייבות לבנק שממנו מקבל הקונה משכנתה וזאת לצורך רישום הערת אזהרה לטובת הבנק כך שזה ישחרר כספים לקונה לצורך קניית הדירה. מסמך התחייבות מוכר כאמור מחייבת בדיקה של עורך דינו בטרם זה יחתום עליו וגם בהסכם נדרשת התייחסות לעניין זה (בדיקת המסמך והחתימה מתקיימים לאחר רכישת הדירה). 

כיצד יוכל עו"ד קניית דירה לסייע לחסוך בהוצאות

עורך דין מקרקעין מתמצא גם במיסוי מקרקעין ומסייע ללקוחותיו לפעול בחופשיות במסגרת החוק על מנת לחוב במינימום המס האפשרי. משרד עורכי דין רונאל שווגר ושות' צברו במרוצת השנים מוניטין בטיפול בכל היבטי הנדל"ן, החל מעסקאות התחדשות עירונית, התנהלות אל מול רשות מקרקעי ישראל, עסקאות קומבינציה, מיסוי מקרקעין, תכנון ובנייה וטיפול בחוזי בנייה וכן בליווי אינספור עסקאות של מכירה ורכישת דירות.

לסיכום:

כדי לפשט ולזרז את הליך קנייתה של הדירה ולמנוע תקלות אפשריות, מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין בעל ניסיון רב במכירה ורכישת דירות.,

 למידע נוסף שלחו פרטים ונחזור אליכם

ביכולתכם להזמין את השירות באופן מקוון ובתנאים נוחים בהמשך העמוד ונתחיל מיד בליווי העסקה שלכם.

הזמנת שירותים באופן מקוון

משרדנו מציע שלושה מסלולים:
שני מסלולים לרכישה מקבלן - בדיקה וליווי מלא
ומסלול ליווי מלא לרכישת דירה יד שנייה

מסלול בדיקה – דירה מקבלן

מחיר: 7,020 ₪ כולל מע"מ

תנאי תשלום
עד 10 תשלומים, ללא ריבית, בכרטיס אשראי

זמן עבודה
4 ימים מביצוע ההזמנה וקבלת החוזה ונספחיו. 

לאחר ביצוע ההזמנה יש לשלוח את החומר לכתובת
office@wrs-law.co.il

מסלול ליווי מלא - רכישה של דירה יד שנייה

מחיר: 0.5% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ

תנאי תשלום
3,000 ש"ח במועד ההזמנה – עד 10 תשלומים, ללא ריבית, בכרטיס אשראי

היתרה בהמחאה במועד ההזמנה

זמן עבודה
 4 ימים מביצוע ההזמנה. 

לאחר ביצוע ההזמנה ניתן לשלוח מידע או הערות לכתובת:
office@wrs-law.co.il

מסלול ליווי מלא – דירה מקבלן

מחיר: 0.5% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ

תנאי תשלום

3,000 ש"ח במועד ההזמנה – עד 10 תשלומים, ללא ריבית, בכרטיס אשראי. 

היתרה בהמחאה במועד החתימה 

זמן עבודה
4 ימים מביצוע ההזמנה.

לאחר ביצוע ההזמנה יש לשלוח חומר שקיבלתם לכתובת  

office@wrs-law.co.il

שיתוף: