אין ספק כי אחד החלומות הגדולים ביותר של אנשים בעולם ובפרט במדינת ישראל, בעלת מחירי הנדל"ן שלא מפסיקים לעלות, הוא פשוט לקנות דירה – אבל במציאות, כולנו יודעים שזה לא כזה פשוט. מחירי הדירות ממשיכים לטפס פעם אחר פעם, ומקשים על לא מעט אנשים לרכוש דירות בפרויקטים מובילים. כתוצאה מכך, לא פעם יש צורך בפנייה לפתרונות אחרים. שני פתרונות אפשריים הם "קבוצת רכישה" ו- "קבוצת רוכשים". אף על פי שהשם עשוי להצביע על דמיון, בפועל קיים שוני משמעותי ביניהם אשר מיד נרחיב עליו.

במאמר הבא, נספק הסברים מקיפים על ההבדל בין קבוצת רכישה לקבוצת רוכשים, נערוך השוואה ביניהם ונציג בפניך את היתרונות  הייחודיים של כל פתרון, אבל ראשית נתחיל מההגדרה של כל התארגנות –

מהי קבוצת רכישה של דירה?

קבוצת רכישה, היא למעשה קבוצת אנשים שהחליטה להתאגד יחדיו במטרה לרכוש קרקע ולבנות יחדיו בניין עם כמות מסוימת של דירות בבנייה משותפת. באמצעות פתרון זה, מספר אנשים אשר חוברים יחד יכולים להפחית את הרווח היזמי ממחיר הדירה (כי אין יזם), וכך להוזיל את מחיר הדירות. עם זאת, על ידי בחירה בדרך התאגדות זו, כלל האנשים אשר לוקחים חלק בקבוצת הרכישה יהפכו בפועל ליזמים של עצמם ולמעשה יקחו על עצמם את כל הסיכון הכרוך בהקמת הפרויקט.

מהי קבוצת רוכשים?

בשונה מקבוצת רכישה, כאשר נעשה שימוש במושג "קבוצת רוכשים", הכוונה היא לקבוצה של אנשים אשר מתאגדת יחדיו לצורך רכישה משותפת של יחידות דיור שיבנו ע"י יזם שמולו מתבצעת העסקה. ההפחתה במחיר הדירות נובעת מהיכולת של הקבוצה לרכוש יחדיו מספר דירות בשלב מוקדם !! להבדיל מקבוצת רכישה, במקרה של קבוצת רוכשים הרכישה נעשית מיזם שמתחייב למסור לכל רוכש את דירתו במועד קבוע מראש ובנוסף מתחייב להעניק לכל רוכש ערבות חוק מכר(בדיוק כפי שנעשה בכל עסקה רגילה שאינה במסגרת קבוצת רוכשים).

חשוב להדגיש: "יזם" / "חברה יזמית" הינה פונקציה שונה בתכלית מ"חברה מארגנת" או "גורם מארגן" שהינם מונחים מתחום קבוצות הרכישה שאינם נושאים באחריות יזמית. חברה מארגנת לא תמציא לכם ערבות חוק מכר ולא נושאת באחריות מוכר ע"פ חוק, אלא רק תספק לכם שירותי ניהול וליווי בהליך הרכישה והבניה בהתאם להסכם השירותים שנחתם עימה, והאחריות היזמית נותרת שלכם. הבחנה זו הנה קריטית שכן ישנם רוכשי דירות אשר קונים דירה במסגרת קבוצת רכישה ונוטים לחשוב כי החברה המארגנת או הגורם המארגן, שמולו הם מתנהלים, אחראי כלפיהם כאילו היה מדובר ביזם.

לנוחיותכם, להלן טבלה הממחישה את ההבדלים בין "קבוצה רכישה" ל- "קבוצת רוכשים":

מיסוי קבוצת רכישה ומיסוי קבוצת רוכשים

בעבר חברי קבוצות רכישה נהנו מחיסכון במס רכישה ובתשלומי מע"מ שנחסכו מהם בעת קניית המגרש, עם זאת מזה זמן חיסכון זה כבר לא מתאפשר עקב תיקוני חקיקה בתחום המיסוי, וכיום חברי הקבוצה "נראים" בעיני רשות המיסים/מיסוי מקרקעין כמי שקנו "דירה" והם יחויבו במס רכישה בהתאם לשווי הדירה שצפויה להתקבל להם בסיום הפרויקט, ובנוסף ידרשו בתשלומי המע"מ (הן על הקרקע והן על עלויות הבניה). תיקונים אלה שנעשו בתחום המיסוי פגעו משמעותית בכדאיות הכלכלית של התארגנות במסגרת קבוצת רכישה.

לעומתם, חברי קבוצת רוכשים, הינם למעשה רוכשים רגילים שהתארגנו כקבוצה ומבחינה חוקית אין הבדל בינם לבין כל רוכש דירה אחר שרכש את דירתו שלא במסגרת קבוצתית. על כן, כל חבר קבוצה ישלם מס רכישה רגיל בהתאם לשווי הדירה שרכש ופטורים שרלבנטיים ביחס אליו (דירה ראשונה, שניה וכו').

לייעוץ מקצועי בנושא רכישת דירה או מכירת דירה והיבטי מיסוי מומלץ לפנות לעורך דין מכירת דירה או עורך דין רכישת דירה מנוסה, ולוודא מראש את השלכות המיסוי ותכנון המס הנכון עבורכם

קבוצת רוכשים בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית

פרויקטים מסוג התחדשות עירונית הינם פרויקטים בעלי מאפיינים יחודיים ובעת רכישת דירה חדשה בפרויקט מסוג זה יש לבחון מספר היבטים יחודיים הקשורים במערכת היחסים המשפטית בין החברה היזמית לבין בעלי הקרקע/בעלי הדירות הישנות. כמו כן, ישנם היבטי רישוי ותכנון יחודיים בפרויקטים מסוג זה.

עם זאת, כיום ישנם פרויקטים רבים אשר הנם מסוג התחדשות עירונית וישנם רוכשים רבים אשר מתעניינים בפרויקטים אלו. על כן, המלצתנו למי שמבקש לרכוש דירה חדשה בפרויקט התחדשות עירונית או להתארגן לרכישה משותפת של דירות בפרויקט מסוג זה, להיעזר בעורך דין פינוי בינוי בלבד- שהוא בעל המומחיות הספציפית והניסיון שמאפשרים לו לעשות בדיקות מקדמיות לפרויקט, לייעץ וללוות בנושא זה.

לסיכום – מה באמת חשוב לדעת על קבוצות רכישה לעומת קבוצת רוכשים

• החיסכון הכספי שניתן להשיג במסגרת "קבוצת רוכשים" ו- "קבוצת רכישה" הנו דומה, עם זאת הסיכון הנו גבוה משמעותית במסגרת קבוצת רכישה. על כן, לדעתנו, יהיה נכון וחכם יותר להתארגן לרכישה משותפת במסגרת קבוצת רוכשים. באופן הנ"ל תחסכו כסף מבלי להיחשף לסיכון מיותר.
• "גורם מארגן" או "חברה מארגנת" אשר מארגנים ומלווים "קבוצות רכישה" הם אינם יזם ואינם אחראים כלפיכם(הרוכשים וחברי הקבוצה) כאחריות יזם ע"פ חוק, מדובר בנותן שירות בלבד. ככל ותתעורר בעיה זו תהיה בעיה שלכם ואתם, יחד עם כל חברי הקבוצה האחרים, תצטרכו לפתור את הבעיות שיתעוררו במהלך חיי הפרויקט שנמשך מס' שנים.
• חבר בקבוצת רכישה לא זכאי לערבות חוק מכר.
• חבר בקבוצת רוכשים זכאי לערבות חוק מכר שתבטיח את כספו.
• התארגנות במסגרת קבוצת רוכשים מבטיחה שקט נפשי. כל אחריותו של הרוכש זה לעמוד בתשלומים אליהם התחייב בהסכם הרכישה. לעומת זאת התארגנות במסגרת קבוצת רכישה מחייבת מעורבות, מעקב, השתתפות באסיפות נציגות ובאופן כללי מאלצת אתכם להסתדר ולקבל החלטות במשותף עם חברי הקבוצה האחרים.
• התארגנות במסגרת קבוצת רוכשים מאפשרת לעו"ד המלווה את הקבוצה להשיג עבורה מהיזם תנאים עדיפים ומטיבים בנושא המפרט הטכני וכן בנושא פריסת התשלומים ותנאי ההסכם בכלל.

ניתוח שוק הנדל"ן וההזדמנות במסגרת קבוצת רוכשים

כיום, בשנת 2023, שוק הנדל"ן נמצא בקיפאון, הריבית גבוהה, המצב החברתי בטחוני מעורער ואינו מעודד רכישת דירות חדשות, ויזמים רבים נמצאים במצוקה תזרימית ומעוניינים מאוד בקידום עסקאות ובמיוחד בקידום עסקאות מהירות שבהן ניתן למכור מספר דירות במרוכז.

מצב דברים זה מהווה לדעתנו הזדמנות מעניינת מאוד להתארגן ולפעול במסגרת קבוצת רוכשים וכך לרכוש במרוכז מספר דירות בהנחה משמעותית מהרגיל.

הזדמנות זו יכולה להתברר כגדולה אף יותר ככל ובשנים הקרובות ואולי אף בעתיד הקרוב, המחירים יחזרו לעלות עקב שחרור של ביקוש כבוש (ביקוש שקיים אך נמצא בהקפאה ועתיד להתפרץ חזרה לשוק), וכן גל עלייה משמעותי מחו"ל שרבים צופים שיגיע עקב גלי האנטישמיות בעולם – ככל ששני גורמים אלה יתלכדו אזי צפוייה עליית מחירים משמעותית.

יצוין כי עלייה זו תהיה אף משמעותית יותר עקב הפחתה במספר התחלות הבנייה לאורך שנת 2023.

משרד רונאל שווגר עורכי דין, הנו משרד בוטיק המתמחה בנדל"ן בכלל ובהתחדשות עירונית וליווי קבוצות רוכשים בפרט. המשרד בעל ניסיון של 20 שנים בתחום הנדל"ן וליווה עסקאות רבות. המשרד מלווה קבוצות רוכשים בימים אלה, פרטים באתר.

בישראל מחירי הדירות מרקיעי שחקים והדרך לרכישת דירה אינה פשוטה ואינה קלה כלל.

במהלך השנים המדינה פעלה לקידום יוזמות שונות כדי לאפשר לקבוצות מסויימות של זכאים לרכוש דירה במחיר מוזל וכיום התוכנית הרלבנטית הינה דירה בהנחה (שהנה המשך של תוכנית מחיר למשתכן).

דרך נוספת לרכישת דירה במחיר מוזל הנה התארגנות פרטית במסגרת קבוצת רכישה.

דרך שלישית ופחות מוכרת, אבל בטוחה ופשוטה הנה של קבוצות רוכשים.

ראשית, נגדיר בכמה מלים כל אחת מסוגי העסקאות:

דירה בהנחה –  מדובר בדירות לרכישה בפרויקטים שמקודמים במסגרת תוכנית של משרד הבינוי והשיכון לזכאים העומדים בקריטריונים מסויימים (כגון: גיל, בני מקום וכו'). יזם שמגיש את ההצעה הנמוכה ביותר למ"ר מכירה, זוכה בפרויקט, ורוכשים שעונים להגדרת "זכאי", יכולים להוציא אישור זכאי, להירשם להגרלה בפרויקט מסויים וככל ששמם עלה בהגרלה הם יוזמנו בהמשך לבחור דירה לפי סדר מיקומם בהגרלה.

קבוצת רכישה – היא למעשה קבוצת אנשים שהחליטה להתאגד יחדיו במטרה לרכוש קרקע ולבנות יחדיו בניין עם כמות מסוימת של דירות בבנייה משותפת. באמצעות פתרון זה, מספר אנשים אשר חוברים יחד יכולים להפחית את הרווח היזמי ממחיר הדירה ואת עלות השיווק (כי אין יזם ואין צורך במשווק), וכך להוזיל את מחיר הדירות.

קבוצת רוכשים – הכוונה היא לקבוצה של אנשים אשר מתאגדת יחדיו לצורך רכישה משותפת של יחידות דיור שיבנו ע"י יזם שמולו מתבצעת העסקה. ההפחתה במחיר הדירות נובעת מהיכולת של הקבוצה לרכוש יחדיו מספר דירות בשלב מוקדם !!. כל משתתף בקבוצה קונה ומקבל דירה מסויימת אותה הוא בחר, והוא אינו אחראי להתחייבות של אחרים בקבוצה ואינו אחראי לניהול הפרויקט.

השוואה רווח מול סיכון – קבוצת רוכשים – קבוצת רכישה

רווח וסיכון הנם שני הפרמטרים החשובים ביותר לצורך בחינת כדאיות, ולא ניתן להתייחס לאחד מהם מבלי להתייחס לשני.

ישנם שני עקרונות מנחים בקשר לסיכונים בנדל"ן:

1. ודאות בקשר לתנאי העסקה.
2. מספר הגורמים המעורבים בעסקה.

ככל ועומדת לפנינו עסקה, שכל תנאיה מתחילתה ועד סופה (בקבלת דירה ורישומה בטאבו), מפורטים, מחייבים וידועים מראש, כך הסיכון שלנו קטן. וההיפך, ככל שהדברים פתוחים כך גדלים הסיכונים.

והעקרון השני אומר, שככל ויותר אנשים מעורבים, ויותר רשויות מעורבות ויותר בעלי מקצוע מנהלים את האירוע, כך הפוטנציאל לחיכוכים, וחוסר הסכמות גדל בהתאמה.

לשם הבנת הסיכונים, להלן בתמצית מהלך העסקה בכל אחת מסוגי העסקאות:

דירה בהנחה –  הפרויקט מנוהל ע"י יזם שהנו אחראי לקידום וביצוע הפרויקט, והמחיר הנו מחיר למ"ר לשטח הדירה שתיבחר (לא כולל תוספות כגון חניה/מחסן/מרפסת וכו').

• בדר"כ המכרזים נסגרים בטרם שבוצע תכנון ופיתוח, ובטרם ישנו היתר בניה ועל כן חולפות שנים רבות עד למסירת הדירה.

• מבחינת ניהול ואחריות לביצוע הפרויקט אין כל סיכון, והסיכון העקרי נובע ממשך הפרויקט שמשליך על הוצאות השכירות עד לקבלת הדירה (ככל והרוכש מתגורר בשכירות), פעמים רבות הוצאות השכירות נוגסות משמעותית ברווח ממחיר הדירה.

• מיקום הרוכש בסדר בחירת הדירות משפיע על הדירות שנותרות לבחירה ולא תמיד יוותרו דירות בגודל הרצוי או כאלה שעומדות בתקציב הקיים (במצב שכזה זה ניתן לוותר על הזכות ולא לרכוש דירה). ההוזלה במחיר הדירה בפרויקטים אלה הנה 20% לערך.

קבוצת רכישה – ישנו גורם מארגן, שמגבש קבוצה, שרוכשת קרקע, ואחר"כ מקדמת תכנון והיתר בניה ואחר"כ ליווי בנקאי לחברי הקבוצה ואז הסכם עם קבלן לביצוע הבנייה.

• חברי הקבוצה מתנהלים באמצעות נציגות (מס' נציגים נבחרים מתוך חברי הקבוצה) שפועלת מול הגורם המארגן שמלווה את הפרויקט, כאשר ישנן בעיות או צורך בהסכמות מהותיות מתכנסים כל חברי הקבוצה לצורך דיון וקבלת החלטות.
• בפרויקט מסוג זה אין יזם, אין הגנה חוקית בהתאם לחוק המכר, אין ערבות חוק מכר, אין ודאות למחירי הבנייה שידרשו בפועל כאשר יגיע שלב הבניה, אין ודאות מלאה לגבי התכנון שיאושר, אין ודאות לגבי הליווי הבנקאי ותנאיו, אין ודאות לגבי מועדים (קבלת היתר/בניה/מסירה).
• מדובר בפרויקט שבו חברי הקבוצה מתפקדים כיזמים של עצמם, מרכיב אי הודאות גדול ובפרויקט מעורבים חברים רבים (חברי הקבוצה) וגורמי מקצוע וניהול שונים, והאחריות להצלחת הפרויקט הנה של חברי הקבוצה.
• ההוזלה במחיר דירה בעסקאות אלה כיום הנה 10% לערך (שכן יש חיוב במע"מ שבעבר לא חל, חיוב במס רכישה לפי שווי הדירה שעתידה להיבנות ובנוסף צריך לשלם בין 7-10 אחוז לגורם מארגן).

קבוצת רוכשים – מדובר בפרויקט שהתנהלותו זהה לחלוטין לכל פרויקט סטנדרטי שבו יזם בונה ומוכר דירות.

• היזם הנו האחראי הבלעדי, במועד ההצטרפות החברים חותמים על הסכם מכר מפורט לרכישת דירה, כולל מחיר סגור ומועד מסירה ידוע (כל חבר קבוצה חותם על

הסכם לקבלת דירה מסויימת), וכל האחריות לבניית הפרויקט ומסירת הדירות במועד הנה של היזם.

• כל חבר קבוצה מקבל ערבות חוק מכר שמבטיחה את התשלומים שהוא משלם.
• הנחה משמעתית – בזכות התארגנות מקדימה, הקבוצה יוצרת לעצמה כח מיקוח חזק ובאמצעות עו"ד של הקבוצה, אשר מפעיל את כושר המיקוח במועד הנכון בחיי הפרויקט, מתקבלת הנחה משמעותית במחירי הדירות בפרויקט וכן תנאים טובים יותר במפרט הטכני ובתנאי התשלום.

סיכום: קבוצת רוכשים דירה בהנחה

1. ניתן לראות כי הסיכון הגבוהה ביותר נמצא בתחום קבוצות הרכישה, הדבר נלמד בפועל בפרויקטים רבים שנתקעו עקב בעיות בתכנון או עקב ניהול וליווי כושל. המלצתנו הנה להימנע מכניסה לקבוצת רכישה שכן החיסכון הכספי לא מצדיק לטעמנו את הסיכון שגלום בפרויקטים אלה, והדבר מתעצם לנוכח האלטרנטיבות וניסיון העבר.
2. איזון ראוי בין סיכון למחיר מתקיים במסגרת פרויקט דירה בהנחה, ובתנאי שהפרויקט עבר את שלב התכנון והפיתוח. לדעתנו, אדם שעונה על הגדרת זכאי ראוי שיבחן את החלופה (יבדוק אם ישנם פרויקטים במיקום מעניין עבורו, ובמידה וישנן ישתתף בהגרלה ובהמשך במועד בחירת הדירה יחליט אם לרכוש או לוותר).
3. איזון ראוי בין סיכון למחיר מתקיים גם במסגרת קבוצת רוכשים, מדובר בסוג התאגדות שפתוח לכולם ללא צורך באישור זכאות כלשהו. הסיכון נמוך וזהה לרכישת דירה מקבלן אך במסגרת התארגנות מקדימה ניתן להשיג תנאים מיוחדים כגון מחיר מוזל, תנאי תשלום נוחים, תנאי משכנתא נוחים, שדרוג במפרט הטכני, קבלת ערבות חוק מכר כנגד כל תשלום, הבטחת מועד מסירה והכל מבלי שהרוכש יקח על עצמו אחריות כלשהי מלבד ביצוע התשלומים במועד. כמו בכל עסקה רגילה.

הערה: הרציונל שעומד בפרויקטים מסוג "מחיר בהנחה" הנו אותו הרציונל שעומד בבסיס פרויקטים של "קבוצות רוכשים" (רק בלי הצורך להיות זכאי), בשני המקרים המחיר המוזל שמוצע ע"י היזם מתאפשר כי היזם יודע מראש שכל הדירות מכורות, ועל כן אין צורך בהוצאות שיווק, המהלך הפיננסי עבורו קל וודאי יותר, הסיכון נמוך יותר, ועל כן הוא יכול ומוכן להעניק הנחה ובעצם להרוויח פחות.

משרד רונאל שווגר עורכי דין, הנו משרד בוטיק המתמחה בנדל"ן בכלל ובהתחדשות עירונית וליווי קבוצות רוכשים בפרט. המשרד בעל ניסיון של 20 שנים בתחום הנדל"ן וליווה עסקאות רבות. המשרד מלווה קבוצות רוכשים בימים אלה, לפרטים נוספים יש ללחוץ כאן .