בלוג

עורך דין מכירת דירה הכרחי ביותר למשימה מורכבת זו, עם זאת היא צריכה להתבצע ביעילות ובמהירות כדי להתקדם לחתימה מהירה כאשר מגיע הקונה המתאים. לכן, חשוב שהמוכר יסתייע בעורך דין המתמחה במקרקעין ובעל ניסיון רב בעסקאות מעין אלה כך שניסיונו יאפשר לו ולכם להשלים את העסקה מהר וגם לתת פתרונות ככל ותתעורר בעיה או קושי בדרך לחתימה. עורך דין המתמחה במכירת דירות ילווה את לקוחותיו בשלבי ההליך השונים, החל משלב המשא ומתן הראשוני, דרך ניסוח הסכם ודיווח לרשויות המס ועד למסירת הדירה וקבלת מלוא התמורה. 

בכל הנוגע למציאת  עורך דין למכירת דירה, ניסיון ומומחיות הם המפתח. עורכי הדין צלי שווגר וידיד רונאל הם בעלי ניסיון רב שנים ובעלי הבנה מעמיקה בדיני המקרקעין בכלל ובעסקאות מכר בפרט, מאחוריהם מאות עסקאות מכר דירה.

משרדנו מעניק ליווי ותמיכה מקיפים ומסייע ללקוחותיו לקבל החלטות מושכלות ולהשיג את מטרותיהם. עם הידע והניסיון הרב בתחום, המשרד מעניק ללקוחותיו את הביטחון והשקט הנפשי הדרושים להם על מנת להשיג את התוצאה המוצלחת ביותר הן בפן המשפטי והן בפן העסקי.

אילו בדיקות רקע יבצע עורך הדין בטרם מכירת הדירה?

כאשר מדובר במכירת נכס, ישנם מגוון שיקולים כלכליים שצריך לקחת בחשבון. היבט חשוב אחד הוא חישוב תשלומי המס המשוערים, שכן מכירה כרוכה בתשלום מסים שונים. גובה תשלומי המיסים הללו יכול להיות משמעותי וחשוב להעריך אותם מראש. אחד מסוגי המיסים החשובים ביותר שיש להביא בחשבון הוא "מס שבח", המשולם לרשות המסים בגין הרווח שנוצר לכם בעת המכירה (ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה בניכוי הוצאות מותרות), כמו כן ישנם פטורים הקבועים בחוק שעשויים לפטור או לחסוך מחבות המס.

חיוב נוסף שעשוי לחול הינו חיוב ב"היטל השבחה", זהו חיוב אשר משולם לועדה המקומית לתכנון ובניה (בעירייה). חיוב זה הינו בגין השבחה עקב תוכנית שאושרה לאחר קנית הדירה על ידכם אשר העלתה את שווי הנכס, לדוגמא תוכנית שהגדילה את היקף הזכויות המותרות לבניה. 

בדיקה נוספת עוסקת באופן רישום הזכויות בטאבו וכוללת עיון במסמכי הבית המשותף ונסח הטאבו ובדיקתם על מנת לוודא רישום שעבודים או הערות אזהרה או משכנתה שיש לקחת בחשבון לפני עריכת ההסכם ולתכנן את הסרתם במסגרת ההסכם.

בנוסף, חשוב לתכנן תזרים שיבטיח שהמוכר יוכל להחזיר את המשכנתה שלו, וכן לעמוד בכל התחייבות מקבילה כגון רכישת נכס חלופי.

על מנת להבטיח תהליך מוצלח וחלק, חשוב לעבוד עם איש מקצוע שיש לו את הידע והניסיון להדריך אתכם לאורך כל התהליך ולתת לכם תשובות לשאלות ותהיות. עורך דין מקרקעין מנוסה יוכל לסייע לכם לוודא שכל השיקולים הכספיים הדרושים נלקחים בחשבון, מה שיעניק לכם שקט נפשי וביטחון לאורך כל התהליך. בנוסף, עורך דין מנוסה מגדיל את הסיכוי להשלים את העסקה בהצלחה שכן יש ביכולתו להציע פתרונות לקשיים או חששות שעשויים לעלות אצל מי מהצדדים טרם החתימה או אחריה.

מהו שיעור המס וההיטלים שיש לשלם בגין מכירת דירה?

מיסוי מקרקעין יכול להיות מורכב וקשה להבנה ללא הדרכה מקצועית. הערכת המיסוי הבאה לידי ביטוי במכירת דירה עשויה להיות קשורה ומושפעת מתחומי מקרקעין אחרים כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי. לכן חשוב לעבוד עם מומחים שיוכלו לעזור לכם להעריך את סכום המסים שסביר להניח שתצטרכו לשלם – שיכולים להיות משמעותיים.

כעקרון מס שבח הינו 25%, אך גובה החיוב בפועל תלוי בכל מקרה לגופו והתנאים המיוחדים שחלים באותה עסקה, ויכול לנו בין פטור מלא ועד חיוב גבוה משמעותית מ- 25%, ולהשליך באופן מהותי על תמחור העסקה וכדאיותה הכלכלית עבורכם. 

חיוב בהיטל השבחה הינו חיוב נוסף שעשוי לחול ומשולם לועדה המקומית (בעירייה). גובה החיוב, ככל וחל, הינו 50% משווי ההשבחה עקב אישור תוכנית משביחה. גם לעניין זה ישנם תנאים והוראות שונות שיש לבחון באופן פרטני לגבי כל עסקה ועסקה. 

בנוסף, המוכר עשוי להידרש גם בתשלום חובות ותשלומים נוספים לעירייה. 

כאשר מדובר במכירת דירה שהנה חלק מפרויקט התחדשות עירונית עשויים להיות לכך השלכה יחודית ולכן יש חשיבות רבה לבחירת עורך דין המתמחה גם בהתחדשות עירונית.

חשוב לציין, כי עורכי דין המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית, כמו משרדנו, הנם בעלי ראייה רחבה הן בהיבטי מיסוי והן בהיבטים נלווים לביצוע העסקה, ויכולים לסייע לכם בתכנון המס והעסקה באופן מדויק שימנע מכם טעויות ונזקים כלכליים.

עורך דין מכירת דירה יתכנן בחכמה את צעדיכם על מנת ליהנות מפטורים ממס

תכנון מס נכון מהווה צעד חיוני בעת מכירת דירה, שכן הוא יכול להפחית משמעותית את גובה המיסים שבהם תחויבו. השלב הראשוני בתהליך זה הוא קביעה אם המכירה צפויה להביא לרווח, אשר מחושב כהפרש בין מחיר רכישת הדירה לבין מחיר המכירה בקיזוז הוצאות מותרות כגון עורך דין למכירת דירה, תווך או שיפוץ משמעותי. עורכי דין המתמחים במכירת דירה ובמיסוי מקרקעין יסייעו לכם לבדוק לבדוק האם המוכר זכאי לפטור ממס שבח או שהוא צפוי להיות מחויב בתשלום ומה גובה התשלום הצפוי. עורך הדין נדרש לבדוק את העסקה הספציפית אותה הוא נדרש ללוות ולבדוק האם באותן הנסיבות ניתן ליהנות מפטור כלשהו, לדוגמא האם מדובר בדירה שהתקבלה במתנה או בירושה ועוד. 

בחירת עורך דין בעל מומחיות בתכנון מס היא חיונית שכן היא עשויה לחסוך סכומי כסף נכבדים בעת מכירת דירה. לכן, אין להתעלם ממנו.

תפקידו של עורך הדין בליווי המו"מ והבטחת מנגנוני ההגנה המשפטיים בעת מכירת דירה

בעת מכירת דירה, חשוב לקחת בחשבון את הסיכונים השונים שעלולים לצוץ במהלך העסקה, כגון חרטה מצד הקונה וחזרה בו מהחלטתו לרכוש את הדירה או הפרת תנאי הסכם המכר. כדי לצמצם סיכונים אלו, חשוב לעבוד עם עו"ד המתמחה במכירת דירה שיוכל להבטיח כי כלולים בחוזה המכר מנגנונים משפטיים שיגנו על זכויותיכם. עורך דין מנוסה במכירות דירות בקיא בזיהוי כל הניואנסים והמלכודות הפוטנציאליות של העסקה. המטרה העיקרית שלהם היא לשמור על האינטרסים שלכם ולהגן על זכויותיכם במידת האפשר, תוך הבטחת עסקה חלקה ומוצלחת.

אחד הכלים המרכזיים שעורך דין נדרש לכלול בחוזה הוא ייפוי-כח בלתי חוזר לביטולן של הערות אזהרה לטובת הקונה. ייפוי-כח זה, אשר נחתם בעת כריתת החוזה, מאפשר למחוק הערות אזהרה אשר נרשמו לטובתו של הקונה במקרה של הפרת התחייבויותיו. ללא ייפוי כוח כזה, ניתן לעשות זאת רק על ידי תביעה בביהמ"ש דבר שעלולה לגזול זמן ומשאבים רבים.

היבט חשוב נוסף שיש לקחת בחשבון הוא סעיף פיצוי מוסכם עקב הפרה (מקובל 10%), ובנוסף פיצוי מוסכם על בסיס יומי בשל איחור בתשלום התמורה או המסירה. מומלץ שהחוזה יציין בצורה ברורה את הפיצוי שעל הקונים לשלם עבור כל יום שבו חל איחור בתשלומים. זה יכול להיות סכום משמעותי, כמו ריבית גבוהה או סכום שנקבע מראש, שכן סנקציה חמורה יותר עבור כל יום איחור צפויה להפחית את הסיכוי לאיחור בתשלומים.

בחוזה יש לציין גם מנגנון נאמנות לגבי התשלום הראשון, אותו יש לבצע בהמחאה בנקאית בלבד וזאת על מנת להבטיח את קבלת התמורה בטרם תירשם הערת אזהרה לטובת הקונה.

כמו כן, במידה והרוכש נטל משכנתא לרכישת הדירה, יש לוודא עמו שקיבל אישור עקרוני טרם החתימה ובנוסף על עורך דינו של המוכר להכניס להסכם התייחסויות הנוגעת לעניין זה.

במקרים בהם מכירת הדירה נעשית במקביל לרכישת דירה חדשה, חשוב לתזמן את חלוקת התשלומים ולוודא כי מועדי התשלומים שנקבעו עם הרוכש מסונכרנים עם מועד התשלומים של הדירה הנרכשת, וזאת תוך התחשבות במיסוי מקרקעין וכספי משכנתה (הן בהסרת משכנתה קיימת והן במשכנתא לדירה החדשה). כך תמנע מראש הפרת חוזה מצד המוכר או לחצים מיותרים. 

חישוב שכר טרחה לעורך דין למכירת דירה

על פי הנתונים המעודכנים לשנת 2023, עו"ד למכירת דירה גובה שכר טרחה אשר נע בין מחצית אחוז לאחוז וחצי מגובה העסקה הכולל ( 1.5% – 0.5% ) בתוספת מע"מ.

שכר טרחה מחושב על פי מספר פרמטרים, משתנים אלה כוללים את מורכבות העסקה ובעיות מיוחדות שיש בעסקה. במקרים שבהם שווי הדירה נמוך בהרבה מן הממוצע, סביר כי תחויבו בתעריף מינימלי.  

החשיבות בבחירת עורך דין למכירת דירה בעל ניסיון רב שנים

כאשר נלקחת בחשבון ההוצאה הכספית עבור שכר הטרחה שיהיה עליכם לשלם לעו"ד המטפל בעסקה, יש להתייחס להוצאה זו כהוצאה הכרחית לקידום עסקה בצורה אחראית ובטוחה.

מכירת דירה הנה עסקה גדולה שמהווה עבור רבים את הנכס המרכזי של חייהם, וחיסכון של מספר אלפי שקלים בטל בשישים אל מול הנזק שיכול להיגרם לכם עקב ליווי שאינו מקצועי.

המלצתנו החמה, בחרו בעורך דין ותיק ומנוסה בתחום המקרקעין המתמחה בעסקאות מכר דירה וככל ומדובר בדירה שהינה חלק מפרויקט התחדשות עירונית מומלץ כי עורך הדין יתמחה גם בתחום זה, והתעלמו מהפרשי שכר של אלפי שקלים בודדים, מפני שטעות באופן ניהולה של העסקה עלולה לחשוף אתכם להפסדים כלכליים משמעותיים. 

חשוב שעורך הדין שתבחרו יוכל לזהות את כל הסיכונים הפוטנציאליים הכרוכים בעסקה ויספק לכם את הפתרונות הטובים ביותר בטרם החתימה, על מנת לנסח את ההסכם בחוכמה ולהגן על זכויותיכם. 

בנוסף, חשוב לזכור כי עורך דין מכירת דירה לא יהיה אחראי רק על ניסוח החוזה ועל קיום כל הדרישות המשפטיות ודיווחים לרשויות המס, אלא גם על ייצוגכם במשא ומתן עם הקונה ועם גורמים נוספים המעורבים בעסקה, על כן מומלץ לבחור עו"ד בעל יחסי אנוש טובים שיודע להוביל עסקה לחתימה וגם לאחר מכן ככל שתתעורר בעיה ידע לפתור אותה בצורה חכמה ורגישה.

לסיכום

חשיבותה של עסקה למכירת דירה דורשת מאתנו להתנהל בצורה שקולה ולהימנע מלהקל ראש בבחירת עורך הדין שיילווה את העסקה. לאור האמור לעיל, חשוב במיוחד לבחור בעורך דין מנוסה ומקצועי במיוחד. עורך דין בעל ניסיון ישלוט הן בפן המשפטי של העסקה לאור בקיאותו בחקיקה ובפסיקה הרלוונטית והן בפן העסקי שלה, דבר שיאפשר לכם לחתום על העסקה במהירות ביעילות ובביטחון. בנוסף, מומלץ לחפש מידע באינטרנט אודות עורך דין שהומלץ לכם עליו. חשוב להעריך בכוחות עצמכם את רמת ניסיונו, מקצועיותו וידיעותיו של עורך הדין, מפני שהמלצות של קרובי משפחה וחברים אינן בהכרח מעידות על מקצועיותו של עורך הדין. לבסוף, חשוב לא להתבייש לשאול שאלות ולהיות מעורבים לאורך העסקה.

משרדנו ליווה לאורך השנים מאות עסקאות של מכירה ורכישת דירות, לרבות עסקאות מסוג תמ"א 38 והתחדשות עירונית, וברשותנו הבנה מעמיקה וניסיון רב בעסקאות למכירת דירות .

לפרטים נוספים, צרו עמנו קשר  או הזמינו את השירות המבוקש באופן מקוון בהמשך העמוד ואנו נתחיל לטפל בעסקה שלכם מיד.