תוכניות להתחדשות עירונית החלו עוד בשנות ה- 60 של המאה הקודמת אך בשנת 1998 הוכרה ואושרה מדיניות "פינוי בינוי" על ידי ממשלת ישראל דאז. יוזמה זו, קמה מתוך צורך חיוני מהשטח, והוא המחסור ביחידות דיור במטרופולינים הגדולים כמו תל אביב, ירושלים לצד שיקום שכונות ישנות וחלשות. כבר אז, לפני כעשרים וחמש שנה, הייתה הבנה ששטחי הבינוי הזמינים הולכים ומצטמצמים, וישנו צורך ממשי להשתמש בשטחי הקרקע הקיימים. על פי מדיניות פינוי בינוי, בניינים קיימים ייהרסו ועל גביהם ייבנו אחרים גבוהים ויציבים יותר, שיאכלסו יותר משפחות ובתנאי מחייה טובים יותר.

מהו פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא אחד מבין כמה אופני ביצוע של התחדשות עירונית, שנועד להחליף מבנים ישנים עם תשתיות ישנות שאינם עמידים בפני רעידות אדמה במבנה חדש, חזק, יציב, ומודרני עם פיתוח סביבתי משופר.

בעלי דירות בבניין שמיועד לפינוי בינוי למעשה מוכרים את זכויותיהם בנכס ליזם הפרויקט, ובתמורה לכך, מקבלים דירה חדשה, שברוב המקרים מכילה מתקנים שלא היו קיימים בבניין הקודם, כמו מעלית, מרפסת שמש, וכן תוספת לשטח הדירה בפועל וזאת מבלי לשלם ליזם כל תשלום

מצידו של היזם, בתמורה לדירות החדשות שהוא בונה לבעלי הדירות הקיימות, הוא מקבל מהם זכויות בנייה לבניית כל הדירות הנוספות. לדוגמא, בניין שבו 24 דירות בלבד, עשוי להרס ולהיבנות מחדש כבניין של 72 דירות. 24 דירות חדשות ומשופרות יחזרו לבעלים הקיימים ו-48 דירות חדשות עוברות ליזם (לצורך מכירתן וכיסוי עלויות הפרויקט לרבות רווח יזמי).

דייר אשר ישאל את עצמו האם שווה לו הטרטור של פינוי בינוי, ומה מקבלים במסגרתו; יגלה כי השדרוגים וההטבות הם משמעותיים. ראשית, הבניין החדש יהיה מחויב להיבנות לפי תקנים עדכניים לעמידות בפני רעידות אדמה (תקנים שלא היו קיימים בבניינים שנבנו לפני 1980), כך שיתקבל מבנה חדש ויציב שעשוי להציל חיים בעת רעידת אדמה וכן בעת מלחמה שכן הדירה החדשה מחוייבת בממ"ד, בנוסף, ברוב המקרים דיירי הבניין יזכו לתוספת שטח לדירה (לעיתים תוספת חדר), תוספת מרפסת שמש, מעלית, לעיתים עלייה לקומה גבוה יותר, חניה בחניון תת קרקעי, וכן פיתוח סביבתי חדיש. יתרה מכך, בעלי הדירות זוכים להשבחה משמעותית בשווי הנכס שלהם, מבלי שהשקיעו כספים מכיסם, בעצם ללא שנדרשו לשלם דבר שכן כל העסקה כולל דמי השכירות בתקופת הבניה, משולמים ע"י החברה היזמית.

עם זאת, אין להתעלם מכך שככל שמדובר באדם מבוגר, תהליך הפינוי בינוי, הכרוך בפינוי הדירה הישנה לצורך הריסת הקיים ומעבר לדירה חלופית עד השלמת הבנייה ואז חזרה לבניין החדש, גורם לאדם המבוגר ולקשיש בפרט קושי והתמודדות לא פשוטים  (מנטלי ופיזי), המרתיעים אותם ועל כן, אין זה נדיר לראות דייר או דיירת קשישים המסרבים לשתף פעולה, חרף הכדאיות הכלכלית בהוצאת הפרויקט לפועל.הקושי האמור נלקח בחשבון ע"י המחוקק, ובמסגרת חקיקתו של חוק פינוי בינוי נקבעו הוראות המתייחסות לדרך שבה יש לפעול כאשר בפרויקט מתגוררים קשישים וזאת כדי לתת מענה לצרכים של אותם דיירים מבוגרים.

פינוי בינוי קשישים – מיהו קשיש על  פי חוק פינוי בינוי

ע"פ חוק פינוי בינוי "קשיש" הינו אדם אשר במועד שבו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבניין מלאו לו 70 שנים והוא התגורר בבניין לפחות שנתיים.

עם זאת, חשוב לציין כי החוק מחלק את הקשישים לשתי קבוצות, בני 70 עד 74 (כולל), ו- בני 75 ומעלה, כפי שיפורט בהמשך

סירוב סביר של קשיש לפינוי בינוי וסירוב בלתי סביר

מתוך הכרה בקיומן של זכויות קשישים, חוק פינוי בינוי קובע שככל ובעל דירה קשיש לא יקבל מהיזם את החלופות המגיעות לו ע"פ החוק, בהתאם לגילו, אזי בעל הדירה הקשיש יכול לסרב לעסקה וסירובו יחשב כסירוב סביר לפרויקט ובמקרה כזה בית המשפט יעמוד לצד הקשיש (יצוין כי ישנן עילות סירוב נוספות שאינן קשורות בקשישים/בגיל).

מנגד, כאשר סיבת ההתנגדות של הקשיש היא בלתי סבירה, בעל הדירה המסרב עלול להיות חשוף לתביעת נזיקין שתוגש נגדו בסכום השווה לגובה הפגיעה הכלכלית שנגרמה לשאר בעלי הדירות עקב סירובו הבלתי סביר. במקרה כזה, עשוי בעל הדירה הסרבן להיות חשוף לתביעה כספית בסכום משמעותי ביותר, במידה שאכן יתברר בבית המשפט שמדובר בסירוב בלתי סביר, שאינו מעוגן בעילות הסירוב הסבירות.

אפשרות שניה הנה שבית המשפט ימנה גורם מקצועי (עו"ד או רו"ח) אשר יחתמו על העסקה בשם הדייר הסרבן. במקרה של התלבטות או ספק לגבי זכויותיכם מומלץ להתייעץ עם עורך דין פינוי בינוי מקצועי ומיומן, . הדבר עשוי לחסוך עוגמת נפש מיותרת ולחילופין לסייע לכם לקבל את זכויותיכם ולשפר את מצבכם משמעותית מבלי להידרש להליכים משפטיים מיותרים.

פירוט החלופות שעל היזם להציע לקשישים בני 70 ומעלה במיזמי פינוי בינוי:

היזם נדרש להציע לקשיש, בנוסף על האפשרות לקבלת את דירת התמורה, לפחות אחת מבין שלוש החלופות הבאות:  חלופה א בצהוב (מורכבת משלוש אפשרויות) או חלופה ב (באדום) או חלופה ג (בירוק)

הערה: הבחירה מתוך חלופה א' (המורכבת משלוש אפשרויות) היא בידי הקשיש