אין אירוע יותר דרמטי בחיים, מאדם שהגיע לגיל מבוגר ומודיעים לו שהבניין עומד לעבור "פינוי בינוי". זהו דווקא הגיל שבו רבים רוצים להשתקע באזור מסוים, לא לזוז יותר מדי ולא לספוג הפרעות מיותרות במהלך החיים.
מצד שני, פרויקט ה"פינוי בינוי" מכיל גם לא מעט יתרונות, שלצידם עומדים זכויות דיירים, אשר מטרתן היא כמובן – להגן עליהם. בהינתן מצב זה, דיירים רבים עדיין מוצאים עצמם מודאגים מההשפעה של פרויקטים של התחדשות עירונית על תנאי חייהם, ובצדק. פינוי בינוי הוא אכן תהליך מאוד מורכב, שדורש הסכמה נרחבת בבניין. לכן, מטבע הדברים חשוב להכיר את הזכויות לפני שפועלים. אם הנך בעלים של דירה בבניין המיועד לפינוי בינוי, ואין לך כיום ידע בזכויותיך – המאמר הבא נכתב עבורך. במאמר הבא, המומחים של משרד עורכי דין מקרקעין ידיד רונאל וצלי שווגר, יציגו בפניך את מגוון הזכויות שמגיעות לך וכיצד לממשן.

מהי המשמעות בפינוי בינוי

פרויקטים של פינוי בינוי, משמעותם פרויקטים שבהם בעלים של דירות מחליטים למכור את כל זכויותיהם בדירה הישנה ובתמורה הם יקבלו דירה חדשה, בבניין חדש, בתוך סביבה שהתחדשה ותוכננה מחדש. מטרתם המרכזית של הפרויקטים הנה להגדיל את היצע הדיור בישראל, תוך יצירת תכנון סביבתי מיטבי ובנייה בסטנדרט עדכני שעמיד כנגד רעידות אדמה

פינוי בינוי זכויות הדייר – מהם?

כעת, נציג בפניך את הזכויות השונות אותן זכאים לקבל דיירים במסגרת הפרויקט:

• לדרוש דירה בעלת שטח גדול יותר מהדירה הקודמת. בנוסף, דיירים זכאים לדרוש חניה, מחסן מרפסת (הדבר תלוי באפשרויות התכנון והכדאיות הכלכלית של הפרויקט)
• לדרוש דמי שכירות ראויים בתקופת הבנייה ועד למסירת הדירה החדשה.
• לדרוש מימון בנוגע להובלת הפריטים הקיימים בדירה, גם בפינוי וגם באכלוס.
• לקבל ערבויות להבטחת התחייבויות היזם (דמי שכירות, מיסים וכו').
• לקבל ערבות לפי חוק מכר בשווי הדירה החדשה.קשישים ובעלי מוגבלות – לקבל את תמורה יחודית בהתאם לקבוע בחוק.

חתימה על מסמכים – שלב מקדים לחתימה על ההסכם פינוי בינוי ושמירה על זכויות הדיירים

טרם החתימה על הסכם בנוגע לפרויקט בינוי בינוי, מומלץ לא להביע הסכמה בחתימה על מסמכים שונים אשר מעניקים לקבלן זכויות ו/או פוגעים ביכולתם של הדיירים לקיים משא ומתן. למרות זאת, יש אפשרות להביע הסכמה בחתימה על כתב הסכמה עקרונית או מסמך כוונות בעל תוקף לפרק זמן מסוים, על מנת לעזור להתקדמותו.

כתב האישור, מעיד על נכונות עקרונית לקיום הפרויקט, אך הוא כפוף להסכמתם של שני הצדדים על התמורה שעתידה להתקבל ועל חתימת 67% מבעלי הדירות על הסכם מפורט.

המלצת משרדינו לזכויות הדיירים  בפרויקטים של פינוי בינוי

המומחים של משרדנו, עורכי הדין ידיד רונאל וצלי שווגר ממליצים:

1. להתחיל את התהליך בקיום אסיפת בעלי דירות שבמסגרתה יבחרו בעלי הדירות, נציגות שתייצג אותם בתהליך – אתם מוזמנים לפנות למשרדנו ולקבל, ללא כל עלות, מסמך למינוי נציגות. חשוב לבצע את המינוי בכתב באמצעות מסמך שמגדיר באופן ברור את סמכות הנציגות ומצד שני מגן על הנציגות.
2. הנציגות תיבחר עורך דין שמתמחה בהתחדשות עירונית שייצג את בעלי הדירות.
3. עורך הדין יסייע לנציגות בקבלת הצעות, בבדיקת הצעות ומסמכים וינחה את הנציגות בכל התהליך.
4. לא לחתום על אף מסמך בטרם המסמך נבדק ע"י עורך דין מטעמכם.
5. ככל וכבר נחתמו מסמכים, מומלץ לעצור ולהעבירם לעיון עורך דין מטעמכם, בטרם ימשכו החתימות.
6. במידה ונחתמו הסכמים לפני שנים רבות והפרויקט לא קודם מסיבות שונות, מומלץ לעצור ולהעביר את המסמכים שנחתמו (הסכם או כל מסמך שנחתם) לעיון עורך דין. בדיקת חוזרת של המסמכים יכולה לאתר כשלים ו/או פרצות ו/או קביעות חוזיות ו/או חוקיות שבאפשרותם לשחרר את הבעלים מיזם שלא עמד בהתחייבויותיו כנדרש ולהחיות את הפרויקט באופן מוצלח.
7. בעלי דירות שהנם קשישים או בעלי מוגבלות – יש ליידע את היזם ואת עורך הדין שלכם בגילכם ובמצבכם כדי להבטיח את זכויותיכם היחודיות ע"פ חוק.

בחירת יזם הפרויקט  על מנת לשמור על זכויותכם

ההמלצה שלנו אליכם בנקודה זו, היא לערוך מכרז יזמים או פנייה מסודרת למספר יזמים העונים על דרישות הסף.. בחלק מן המקרים, יזמים פונים לדיירים מיוזמתם האישית. לא משנה מצד מי הגיעה הפנייה יש לבחון את ההצעות ולבדוק שאלה עומדות בתנאי הסף שנקבעו כגון:

• ניסיון ביצועי – –  האם היזם הוביל והשלים פרויקטים של פינוי בינוי בעבר , האם היזם סיים את הפרוייקט בפרק הזמן  שנקבע וכי לא היו איחורים , האם איכות הבנייה טובה
• חוסן כלכלי – בדיקה משאביו הכלכליים של היזם לצורך השלמת הפרויקט ,  בדיקת הסטווריית אשראי ,  ההוצאות והתחייבויותיו של היזם
• צוות מקצועי – צוות מקצועי מנוסה ומיומן  הכרחי להצלחת  פרויקט פינוי בינוי ולכן קיימת חשיבות רבה שיזם  יעבוד עם אנשי צוות מהשורה הראשונה  בתחומם כגון  :, אדריכלים , מהנדסים , מנהלי פרויקטים
• ועוד

בחינת הגמול המוצע – שמאות פינוי בינוי לשמירה על זכויותיכם

במסגרת הליך משא ומתן המתבצע אל מול יזם הפרויקט, ולפני החתימה על הסכם הפרויקט: אם דיירי הבניין אינם בטוחים האם הגמול שהוצע להם על ידי היזם הוא אכן גמול ראוי, יש אפשרות להגיש בקשה למשרד בינוי ושיכון. במסגרתה, ניתן לדרוש מינוי של שמאי פינוי בינוי אשר יבחן את רווחיות העסקה. יש לציין כי כדי שיהיה ניתן למנות שמאי פינוי בינוי, מרבית הדיירים צריכים להביע עניין בעסקה.

הסכם פינוי בינוי כל הזכויות שצריך לדעת

קביעת מועדים לשלבי ההסכם

עורכי הדין של משרד עורכי דין ידיד רונאל וצלי שווגר, ממליצים לקבוע במסגרת ההסכם מועדים ספציפיים לביצוע משימות שונות:החתמה של דיירי הבניין, הכרזה על הבניין בתור מתחם פינוי בינוי, אישור תוכנית, מועד תחילת הפרויקט, מועד סיום הפרויקט, קבלת היתרי בנייה וכן הלאה. יש להוסיף בהסכם סעיף המאפשר לבטלו במידה שאחת המשימות לא הושלמה בפרק הזמן שהוקצה לה.

התניית פרויקט – פינוי בינוי זכויות הדייר

בעת שבה דיירים חותמים על הסכם פינוי בינוי, הם אינם יכולים להיות בטוחים כי הפרויקט אכן יצא לפועל מאחר והוא תלוי במגוון גורמים ביניהם: הסכמה מלאה של הדיירים, הכרזה של הרשויות על המתחם כמיועד לפרויקט פינוי בינוי, קבלת אישור על תוכניות הפרויקט ועל היתרי בנייה מטעם ועדות התכנון והבנייה. בעקבות כך, ברוב המקרים דיירי הבניין מתנים את ההסכם במספר תנאים שונים.

בנקודה זו נציין כי הסכם פינוי בינוי לא יכנס לתוקף במידה שלא התקיימו תנאי הפרויקט (תנאים מתלים) אשר הציבו הדיירים במסגרת פרק הזמן שהוקצה להם. חשוב מאוד לפרט בהסכם בצורה ברורה כי תוקפו יפוג אם לא יתקיימו התנאים שנקבעו.

תמורות פרויקט בינוי בינוי  

שוויון תמורות ושקיפות

על מנת למנוע ריבים וסכסוכים מיותרים, אנו ממליצים לקבוע עיקרון שעל פיו התמורה אותה יקבלו דיירי הבניין אשר מחזיקים בדירות דומות תהיה דומה. מעבר לכך, יש אפשרות להוסיף סעיף הקובע כי במקרים שבהם דיירים מסוימים זוכים להטבה, יהיה על היזם להעניק את אותה הטובה לכלל הדיירים המחזיקים בדירות דומות.

יש לדרוש מיזם הפרויקט לדווח לכלל בעלי הדירות או לכל הפחות לנציגות על מקרים שבהם לא מתקיים שוויון בין בעלי הדירות ואת הסיבה לאמור. על יזם הפרויקט, להודיע לכל בעלי הדירות בנוגע לשינויים משמעותיים בגמול אותו עתיד לקבל בעל דירה המשתייך לקבוצת דירות בעלות מאפיינים מסוימים, בהשוואה לדיירים המחזיקים בדירות בעלות מאפיינים דומים להם. חשוב לציין כי ישנם נסיבות מסויימות בהן התמורה עשויה להיות שונה, כגון מצב שבו מדובר בבעל דירה קשיש או מוגבל.

הרכב התמורה

הרכב התמורה, אשר אותה יקבלו דיירי הבניין בסיום הפרויקט צריך לכלול את המרכיבים הבאים: דירה חדשה, מימון של שכר הדירה ממועד הפינוי ועד למועד האכלוס במבנה חדש. על היזם לממן את הובלת הפריטים הקיימים בדירה במסגרת פינוי הדירה הישנה ובמסגרת אכלוס הדירה החדשה, מימון שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את דיירי הבניין בפרויקט, מימון מפקח בנייה מטעם בעלי הדירות, השתתפות בתשלומי ועד הבניין לפרק זמן מוגבל וכן הלאה.

במסגרת בדיקות כדאיות הפרויקט הנערכות על ידי מוסדות התכנון, הבוחנים מסתמכים על תקן 21 אשר מדבר על פירוט מזערי הנדרש בשומות מקרקעין שמבוצעות לצורך בדיקת שמאות כלכלית לתכניות הנוגעות לפינוי ובינוי.

יתר על כן, למועצת העיר יש את הזכות להחליט על הנחה בארנונה לפרק זמן מסוים בעקבות הפרשי השטח בין הדירות.

נקודות חשובות בנוגע לזכויות לדירה החדשה בפרויקט פינוי בינוי

במסגרת הסכם פינוי בינוי חשוב לקבוע כי המרכיבים הבאים יקחו חלק בתמורה שתתקבל: שטחו של הבית החדש ביחס לבית הנוכחי (זאת בהתאם להסכמה אליה הגיעו שני הצדדים), הדרך בה יבחרו ההדירות החדשות, פירוט טכני של מאפייני הבנייה וכן הלאה.

המפרט הטכני של הדירות החדשות אותם עתידים לקבל דיירי הבניין בתמורה צריך להיות  כמו זה שסוכם במפרט העקרוני ובכל מקרה לא נמוך מזהשל הדירות המוצעים למכירה על ידי יזם הפרויקט. מומלץ להסדיר מבעוד מועד את הנושאים הבאים: חלוקת חניות, חלוקת מחסנים, הצמדה של רכוש משותף לבתים ועוד.

בנקודה זו נציין כי במסגרת המעבר לדירות החדשות  עשויים לחול על דיירי הבניין תשלומים שוטפים גבוהים יותר מבעבר, לרבות תשלומי ארנונה ותשלומי ועד בית.

אפשרויות התמורה השונות בפרויקט פינוי בינוי  ושמירה על זכויותיכם

במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי מוצעות לדיירים מספר אפשרויות תמורה שונות ותמורות יחודיות לקשישים, כגון: דירה חדשה  בעלת שטח גדול יותר ומספר חדרים רב יותר בהשוואה לדירה הקיימת, דירה חדשה  אך קטנה יותר בשטחה וקבלת יתרת השווי במזומן, שתי דירות חדשות  שהשווי שלהם לא עובר את השווי של בית חדש במתחם, דירה חדשה מחוץ למתחם בעל שווי זהה לבית חדש במתחם, דיירים מבוגרים יכולים לבקש דיור מוגן או מגורים בבית אבות.

נציין כי על אפשרויות התמורה השונות חלות מגבלות מסוימות אשר נובעות מכוחו של חוק מיסוי מקרקעין.

תשלומי שכר דירה במהלך תקופת הפינוי במסגרת פרויקט פינוי פינוי

בפרק הזמן שבין מועד המסירה של הבית הקיים ליזם הפרויקט ועד למועד סיום הפרויקט ומעבר הדיירים לבית החדש, יזם הפרויקט הוא זה אשר צריך לממן את שכר דירתם של הדיירים, גובהו של שכר הדירה צריך להיות לכל הפחות שווה ערך לגובהו של שכר הדירה המקובל בעת פינוי דירה באזור (זאת מתוך הנחה כי קיימות דירות להשכרה באזור) או באזורים הסמוכים. דמי השכירות שעל היזם לשלם נקבעים בהתאם לבתים בעלי מאפיינים זהים לבתים הנוכחיים של הדיירים, ובהתאם למחירים בשוק הנדל"ן במועד הפינוי.

במסגרת הסכם הפרויקט יש לקבוע את הדרך והמועד שבהם הדיירים יקבלו תשלומים, ויש להחליט על דרך שבאמצעותה הדיירים לא יפסידו כסף על שכר הדירה במקרים של של שינויים בשוק הנדל"ן.

לא ניתן לעשות שימוש בסעיף מסוג זה, במקרים בהם דיירים עוברים באופן ישיר מביתם הנוכחי לביתם החדש. לצורך הדוגמה במקרים בהם יזם הפרויקט בונה את הבתים החדשים במתחם על שטח פנוי, או במקרים בהם הדיירים מקבלים במיידי פתרון דיור מחוץ לגבולות המתחם.

תשלומים החלים על יזם הפרויקט אל מול חובות הדיירים

 חשוב להוסיף להסכם הפרויקט סעיף הקובע כי כלל ההוצאות אשר נוגעות לפרויקט, לרבות תכנון ובנייה, יהיו על אחריותו של יזם הפרויקט. במרבית הפרויקטים מסוג פינוי בינוי במדינת ישראל דיירי המבנה אינם לוקחים חלק בתשלומים הנוגעים להוצאות הקשורות לפרויקט והוצאות הקשורות לענייני מיסוי מקרקעין – זאת מתוך נקודת הנחה כי העסקה בין הדיירים לבין יזם הפרויקט פטורה ממיסוי על פי חוק מיסוי מקרקעין ( שבח ורכישה ), התשכ"ג-1963.

יתר התשלומים השונים אשר אינם נובעים באופן ישיר מן העסקה, כגון: תשלומים שוטפים, טיפול ברישום הדירה שטרם בוצע, חובות עבר לעירייה וכן הלאה, יחולו על דיירי המבנה.