ענף ההתחדשות העירונית הולך וצובר תאוצה, כאשר חלק משמעותי מן הדירות שישווקו בשנים הקרובות צפויות להיות תולדת פרויקטים מסוג תמ"א 38, התחדשות בניינית או פינוי בינוי. אף על פי כן, דיירים רבים שמעוניינים להתקשר עם יזמים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית כלל אינם מודעים לחשיבותו המכרעת של ייצוג משפטי מעורך דין שמתמחה בהתחדשות עירונית ובייצוג של בעלי דירות בפרט, ומסתפקים בקבלת ייצוג מעורך דין המתמחה בייצוג יזמים ולעיתים אף כזה שאינו מומחה בתחום הההתחדשות העירונית. במסגרת מדריך זה נסביר על ייחודיותם של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונים ונציג לכם את היתרונות הגלומים בפנייה לעורך דין דיירים.

מזה מספר שנים נמצא תחום התחדשות העירונית בצמיחה מתמדת. ענף ההתחדשות העירונית ממלא  שתי פונקציות מרכזיות.

הפונקציה הראשונה הינה הגדלתו של היצע הדירות הזמינות בשוק, במסגרת פרויקטים מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי.

הפונקציה השניה עוסקת בשיפור איכות החיים של הדיירים אשר מתגוררים בבתים ישנים, בעלי תשתיות לקויות שאינם עומדים בתקני בטיחות ולכן עלולים להינזק במקרה של רעידת אדמה.

כמובן שפרט להיבטים אלה, פרויקטים של התחדשות עירונית טומנים בחובם גם אינטרסים כלכליים, הן לדיירים והן ליזם. פרויקטים אלה מאפשרים ליזם לנצל את זכויות הבניה בפרויקט על מנת ליהנות מתשואה עבור השקעתו, תוך מתן הזדמנות עבור הדיירים ליהנות מדירה חדשה ועמידה כנגד רעידת אדמה, שהנה גדולה יותר וכוללת לרוב מחסן, חניה, מרפסת שמש ושוויה גבוה יותר.

זכויות דיירים פינוי בינוי ותמ"א 38

ההסכם שנחתם בסופו של דבר בין היזם לבין הדיירים אמור להביא לידי ביטוי את האינטרסים השונים ולאזן ביניהם. ברי שעורך הדין המייצג את כל אחד מן הצדדים אמור לפעול על מנת למקסם את האינטרסים של לקוחותיו. כך, עורך דינו של היזם אמור לדאוג לאינטרסים המשפטיים והכלכליים שלו, בעוד שעורך דינם של הדיירים אמור לדאוג כי האינטרסים של בעלי הדירות פרויקט נשמרים ומוגנים.

במסגרת פינוי בינוי זכויות הדיירים צריכות להישמר. לכן, פרט להגנה על האינטרסים הכלכליים של דיירי הפרויקט, עורך הדין צריך לפעול גם על מנת להבטיח כי היזם לא יפגע בזכויותיהם. על מנת להגשים יעדים אלה, על עורך לוודא כי הדיירים יקבלו ערבויות ובטוחות שונות מהיזם, כי היזם יתחייב לעמוד בלוחות זמנים מוגדרים, לבצע תהליכים מסויימים ועוד. כך, יוכלו דיירי הפרויקט לקבל דירה חדשה לידיהם במועד המוסכם, מבלי שיוצבו בפניהם מכשולים בשלביו השונים של הפרויקט שעשויים אף למנוע מהפרויקט להתממש.

מהו ייחודו של ייצוג בעל דירה בפרויקט התחדשות עירונית?

ישנם מרכיבים מרכזיים המייחדים ייצוג בעל דירה בפרויקט התחדשות עירונית בהשוואה לעסקאות נדל"ן טיפוסיות. תחילה, בניגוד לעסקאות נדל"ן אחרות, תשלום הוצאות הפרויקט במודל ייצוג זה אינו מוטל על בעלי הדירות. במקום זאת, היזם הוא זה שנוטל על עצמו את האחריות לתשלום ההוצאות עבור הדיירים כולל שכר טרחת עורך דינם. הסדר מובהק זה יוצר קשר בין היזם לעורך הדין של הדיירים בכל הנוגע לענייני שכר. הסדר זה שהנו מקובל בעסקאות מסוג התחדשות עירונית עשוי ליצור רגישות ולכן מחייב תשומת לב בבחירת עורך הדין, בקשריו המקצועיים עם היזם שיבחר ככל שישנן, ובהסכם ההתקשרות עמו.

בנוסף, בפרויקט התחדשות עירונית, דיירים נחשבים כלקוחות "חד פעמיים" שכן העסקה הנה חד פעמית והם אינם עוסקים לרוב בנדל"ן, לעומת זאת, היזם שעוסק בנדל"ן ומייצר עסקאות על בסיס קבוע נחשב  "לקוח חוזר". הבדל זה מעודד את עורכי דין העוסקים בתחום להעדיף יצוגם של יזמים על פני בעלי דירות.

היבט בולט נוסף בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית הינו אופיו ארוך הטווח של התהליך. במהלך מספר שנים, על עורך הדין ללוות את בעלי הדירות, לאזן בין רצונות שונים של הדיירים ולהוביל את התהליך תוך מתן מענה לאינספור אירועים. תפקידו של עורך הדין הנו הרבה מעבר לעריכת חוזה בלבד, עורך הדין נדרש לטיפוח האחדות, השקיפות והלכידות בתוך קבוצת הדיירים, לנגישות לנציגות בעלי הדירות, למציאת פתרונות לבעיות שמתעוררות, מתן מענה להיבטים השונים של הפרויקט הנו קריטי להצלחתו.

לבסוף, פרויקט התחדשות עירונית טומן בחובו לא פעם פערי מידע משמעותיים בין הצדדים המעורבים. בעוד שהיזמים רותמים לטובתם את מומחיותם בתחום הנדל"ן, לדיירים לרוב חסר ידע מספק והם מסתמכים במידה רבה על עורך הדין המייצג אותם. על כן, עורכי דין ממלאים תפקיד מכריע בגישור על פער המידע הזה, ולכן ישנה חשיבות רבה בבחירת עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית ובעל ניסיון משמעותי.

בנוסף, היבט זה גם מדגיש את החשיבות של בחירת עורך דין דיירים באופן עצמאי ע"י בעלי הדירות או הנציגות בלבד ולא להסתמך על עורך דין פינוי בינוי ותמ"א 38 שהופנה ע"י היזם אשר עשוי להימצא בניגוד עניינים או בהסתמך על קרבה משפחתית או חברית למי מבעלי הדירות. בסופו של דבר מדובר בעסקה מורכבת ומשמעותית והאינטרס שלכם כבעלי דירות וגם מחויבותכם כנציגות בעלי הדירות, הנה לבחור עורך דין באופן עצמאי ומשיקולים מקצועיים בלבד.