שותפי המשרד עורכי הדין ידיד רונאל  וצלי שווגר הקדישו חלק נכבד מהקריירה המשפטית שלהם לייצוג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38.

לאורך השנים, משרד רונאל שווגר צבר ידע רב בתחום תמ"א 38 ומזה שנים מלווה בהצלחה את לקוחותיו בכל שלבי הפרויקט, משלב המו"מ והמכרז לאיתור יזם ועד מסירת דירות בפרויקטים שהסתיימו בהצלחה.

במסגרת עיסוקם כעורכי דין תמא 38, ייצגו עו"ד  צלי שווגר ועו"ד ידיד רונאל בעיקר בעלי דירות בפרויקטים רבים בכל רחבי הארץ.

ההבנה העמוקה של המשרד בסוגיות המשפטיות המורכבות העולות בפרויקטים מסוג תמ"א 38 סייעה לבסס את מעמדו כמשרד עורך דין מקרקעין מוביל בתחום בישראל.

ישנם אינספור שיקולים משפטיים שיש לקחת בחשבון על מנת להבטיח תוצאה מוצלחת בביצוע פרויקט תמ"א 38. משלב הייעוץ הראשוני ובחירת נציגות, דרך מכרז יזמים וניסוח הסכם ועד לפתרון בעיות, ליווי הבניה והשלמת הפרויקט.

עורך דין תמ"א 38 מיומן ומנוסה הנו דבר הכרחי בפרויקטים מורכבים כמו פרויקטים מסוג תמ"א 38 אשר מערבים תחומים שונים מתחום המקרקעין לצד התייחסויות מיוחדות לתמ"א 38.

אחד מתפקידיו הראשונים של עורך דין תמ"א 38 הוא לסייע במינוי נציגות של דיירים אשר תלווה לאורך כל הפרויקט ותהיה הגוף המקשר בינו לבין בעלי הדירות. בהמשך, עורך הדין יקיים מכרז לבחירת יזם, ינהל משא ומתן על תנאי ההסכם וימשיך בליווי הפרויקט לאורך כל שלביו ועד סיום הבנייה ורישום בית משותף חדש. לאורך כל התהליך שומר עורך דין תמ"א 38 על זכויות הדיירים ודואג שהאינטרסים שלהם יילקחו בחשבון בכל שלב בפרויקט.

בנוסף לייצוג הדיירים, לעו"ד תמ א 38 תפקיד גם בפתרון התנגדויות, בתכנון ובניית מנגנונים בהסכם שיפתרו מבעוד מועד אתגרים שעשויים להתרחש בהמשך בפרויקטים מסוג זה. 

במסגרת מדריך זה נציג את היתרונות הגלומים בשכירת שירותיהם של עורכי דין תמ"א 38 מיומנים ומנוסים המתמחים במקרקעין בכלל ובתמ"א 38 בפרט, לרבות הסבר על תפקידם בפרויקט והמשמעויות העסקיות והמשפטיות הנלוות לפעילותם.

אודות תכנית תמ"א 38

בשנת 2005 הציגה ממשלת ישראל תכנית מתאר ארצית מס' 38 (או בראשי תיבות – תמ"א 38) כדרך לשפר את מוכנותם של מבנים לרעידות אדמה. התוכנית נועדה לייצר מצב שבו השוק החופשי יפעל מעצמו לצורך חיזוק המבנים, זאת ע"י תמריצים כלכליים, כך שהמדינה לא תידרש לממן את חיזוק המבנים מכיסה אך תהיה ערוכה לרעידת אדמה מבעוד מועד.

התוכנית מעניקה לבעלי הדירות זכויות בניה נוספות בכפוף לחיזוק המבנה מפני רעידת אדמה. הבעלים מוכרים את הזכויות הנוספות ליזם ובתמורה הוא מספק להם שירותי בניה (הכוללים במסגרת תמ"א 38/1 את חיזוק הבניין, תוספות בניה ושיפוץ ובמסגרת תמ"א 38/2 דירות בבניין חדש) ובנוסף היזם בונה דירות נוספות למכירה. הרווח ממכירת הדירות החדשות אמור להניע את כל האירוע. 

כאשר מכירת הדירות החדשות לא מביאה לרווחיות מקובלת פרויקט לא יכול להתממש. לכן כאשר לא ניתן לנצל זכויות בניה בהיקף מספק ( לדוגמה: עקב בעיות/הגבלות תכנוניות) ומנגד עבודות הבניה הנדרשות הינם בהיקף יחסית גבוה (לדוגמה: עקב בנית מספר קומות של מרתפי חניה או מתקנים רובוטים וכו'), ומספר הדירות החדשות שנבנות נמוך או שמחירם אינו גבוה עשוי להיווצר מצב שבו הפרויקט אינו כדאי כלכלית.

עם השנים נצבר ניסיון בקרב העוסקים בתחום והתוכנית תוקנה מספר פעמים כדי לתת מענה לבעיות שעלו מהשטח ומנעו מפרויקטים להתממש.

ישנו הבדל בין פרויקט מסוג תמ"א 38 1 (מסלול חיזוק ותוספות) לבין תמ"א 38 2 (מסלול הריסה ובניה מחדש). בעוד שבמסלול החיזוק, בנייתן של יחידות חדשות תתבצע מעל הבניה הקיימת ולעיתים בשטח הקומות המפולשות (בין עמודי הבניין), במסגרת תמ"א 38 2 במסלול ההריסה והבניה מחדש, נהרס כליל המבנה המקורי ונבנה תחתיו מבנה חדש לחלוטין. 

כיום, לאחר שנים של ניסיון, רוב העוסקים בתחום, הן הרשות המקומית, הן היזמים והן בעלי הדירות מעדיפים לקדם פרויקטים של תמ"א 38 2 או פינוי בינוי ובמקרים שאלה בלתי אפשריים (עקב בעיות תכנוניות/תשתיות/חניות/התנגדויות של בעלים וכו') אז יקודם פרויקט תמ"א 32 1.

לפרויקטים מסוג תמ"א 38 2 ישנו יתרון רב שכן בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות בבניין חדש, הליך התכנון הוא מהיר יותר מהליך של פינוי בינוי, והצפיפות בבניין גם היא לרוב תהיה נמוכה יותר מבניין שבוצע במסגרת פינוי בינוי (לעניין זה ראו סרטון בעמוד סרטוני מידע). במסגרת תמא 38 2 אחוז הסכמה נדרש הנו 80 אחוזים מהדיירים, ואילו אחוז הסכמה לתמ"א 38 1 עומדת על שני שלישים מן הדיירים (67%), עם זאת רף ההסכמה לפרויקט הריסה ובניה מחדש במסגרת תמ"א 38 2 צפוי לרדת בקרוב ולעמוד גם הוא על שני שליש.

מהם התפקידים המרכזיים של עו"ד תמ"א 38?

הצלחתם של פרויקטים מסוג תמ"א 38 תלויה בהרבה גורמים אך המרכזיים הם: כדאיות כלכלית, התנהלות מגובשת של בעלי הדירות, ליווי משפטי איכותי ובחירת יזם איכותי.

עורך דין תמ"א 38 מנוסה, סבלני שמתמחה בייצוג בעלי דירות הינו קריטי שכן הפרויקט הינו ארוך, מלווה באינספור גורמים, שלבים ולא מעט חוסר ודאיות ורק עו"ד מנוסה, סבלני שמכיר את העבודה היטב יוכל לעזור לכם לצלוח את כל המכשולים והאתגרים באופן יעיל ולהביא את הפרויקט לידי סיום מוצלח.

בבחירת עורך דין מומלץ לשים לב לנקודות הבאות –

• לבעלי הדירות הזכות לבחור את הייצוג המשפטי שלהם ללא כל השפעה, הדרכה או התערבות כלשהי של היזם.
• היזם יכסה את עלות שכרו של עורך הדין שתבחרו, אך עו"ד מחויב רק כלפיכם.
• תעדיפו עו"ד שמתמחה בייצוג בעלי דירות ותקטינו פוטנציאל לניגוד עניינים מול היזם, וגם תזכו לעו"ד שמנוסה בעבודה מול בעלי דירות.
• הסכם שכ"ט של עורך הדין צריך להיעשות מול בעלי הדירות ולציין בבירור כי היזם יהיה אחראי לתשלום שכר הטרחה, ולא בעלי הדירות.
• חשוב לוודא כי לעורך הדין ניסיון רב בביצוע עסקאות תמ"א 38, שכן מדובר בתחום מורכב במיוחד שמרבית עורכי הדין המתמחים בדיני המקרקעין אינם בקיאים בו.
• מדובר בפרויקטים ארוכים לכן חשוב לבחור עו"ד סבלני ונעים הליכות שתרגישו עמו בנוח.

תפקידיו השונים של עורך דין תמ"א 38 בכל שלבי הפרויקט

• סיוע בבחירת נציגות בעלי דירות.
• ניהול תהליך המכרז והמיון ליזמים פוטנציאליים – איסוף הצעות, הערכתן, בחינת היזמים וכישוריהם, הצגת אפשרויות לדיירים והכוונה בקבלת החלטה;
• ליווי דיירים בכל תהליך המו"מ עם היזם והבטחה שהחוזה הסופי מגן על האינטרסים והזכויות שלהם, לרבות קבלת ערבויות ובטחונות, התוויית לוחות זמנים ברורים והבטחת נקודות יציאה.
• עבודה מול מתנגדים לפרויקט – פגישות, הקשבה, מציאת פתרונות והסברים להפגת החשש.
• עיון ובדיקת מסמכים – בקשת ההיתר תוצג לאישורם של הדיירים ואחרי קבלת אישור תוגש לעירייה, התוכנית שתוגש תיבדק גם ע"י מפקח בניה מטעמכם טרם הגשתה לעירייה.
• השגת ההיתרים הדרושים ליזם – עורך הדין ילווה את ההליך התכנוני, יוודא עמידה בלוחות זמנים, ילווה דרישות שיעלו ככל שיעלו מצד העירייה וזאת עד לקבלת היתר הבניה.
• מימון וערבויות – עו"ד יבדוק את הסכמי המימון שיחתמו בין היזם לבנק המלווה כדי להבטיח את זכויותיכם בקרקע וכן שלא תחויבו בהתחייבויות היזם. כמו כן עו"ד יוודא שאתם תקבלו ערבויות במועד הנדרש (ערכות חוק מכר/ביצוע/שכירות/מיסים/בדק/רישום). 
• פיקוח על תהליך הבנייה – עורך הדין יכין לכם הסכם התקשרות עם מפקח בנייה מטעמכם שילווה את הבניה עבורכם ויוודא שזו מתבצעת כנדרש, עו"ד יעמוד בקשר עם המפקח בהתאם לצורך כדי לסייע לזה בעבודתו.
• השלמת בניה ואישורים – עו"ד ילווה את סיום העבודה ומסירת הדירות כנדרש לרבות קבלת האישורים הנדרשים. 
• רישום חדש בטאבו – עו"ד ילווה את רישום הדירות בטאבו (במצב החדש לאחר הבניה).

מדוע חשוב לבחור בעורך דין תמ"א 38 מקצועי?

תהליך תמ"א 38 עלול להיות רצוף סיבוכים, במיוחד בכל הנוגע ליחסים בין דיירים ליזמים. לעורך דין תמא 38 מיומן תפקיד מכריע בפתרון קשיים אלו. בין השאר, אמון עורך דין תמ"א 38 על ביצוע הפעולות הבאות:

תפקידם של עורכי דין תמ"א 38 הינו רב גוני וקריטי להצלחת פרויקט תמ"א 38. הוא ממלא תפקיד מכריע ביצירת חזית מאוחדת בין כל הדיירים ובפתרון סכסוכים ואי הסכמות שעלולים להתעורר.

אחד התפקידים המרכזיים של עורך דין רכישת דירה או עורך דין תמ"א 38 הוא לסייע לדיירים בבחירת נציגים שיספקו מענה לחששות והצרכים של הדיירים האחרים. הליך בחירה זה הנו חשוב ומומלץ להיעזר במומחיות של עורך דין תמ"א 38 על מנת להבטיח שהנציגים הנבחרים מסוגלים להעביר לייצג את הדיירים היטב מול היזם ומול עורך הדין ומנגד לפעול גם בכיוון ההפוך כלומר לפעול באסרטיביות מול בעלי הדירות על מנת להוביל את ההליך. 

יש לוודא כי הנציגות מתנהלת בשקיפות מלאה ולא מקבלת תמורה כלשהי מאף גורם. ככל וישנו קשר כלשהו הין מי מהנציגים או הבעלים ליזם יש לציין זאת בבירור לכל בעלי הדירות – הליך שקוף והגון הנו הערובה הטובה ביותר להצלחה. עורך הדין אמור לשקף עניין זה מול כל בעלי הדירות ולציין בהסכם לרבות בהתחייבות היזם, כי לא נתנה לאף אחד מהבעלים תמורה נוספת ולא תינתן כזו אלא במקרים חריגים ובשקיפות מלאה (לדוגמא במתן מענה לקשישים או לאנשים עם מוגבלויות).

לעורך דין תמ"א 38 תפקיד חיוני גם בביצוע מכרז לבחירת יזמים עבור בעלי הדירות. מכרז מקצועי יסייע למשוך יזמים אמינים ורציניים. פנייה של עורך דין ליזמים מעבירה את המסר שבעלי הדירות מגובשים ורציניים ומצד שני יש ביכולתה לנפות הצעות לא רציניות. 

לאחר שווידא עורך הדין כי הדיירים מודעים לזכויותיהם, לאפשרויות התכנוניות והמשפטיות שעומדות בפניהם, ללוח הזמנים הצפוי של הפרויקט, להסכם שהתגבש, עליו ללוות את הפרויקט על כל שלביו ולוודא את היישום בפועל של ההסכם שנחתם, ולהיות עבור הבעלים סמכות מקצועית וכתובת מסייעת וזאת עד לסיום הפרויקט.

כיצד לבחור בעורך דין תמ"א 38?

בבחירת עו"ד תמ"א 38, חשוב לקחת בחשבון מגוון גורמים שיקבעו בסופו של דבר את הצלחת הפרויקט. גורמים אלו כוללים את הניסיון, כישורי עורך הדין ואופיו כמו גם את יכולתו ליצור קשר עם הדיירים ולהבין את צרכיהם. להלן מספר שיקולים חשובים שכדאי לזכור בעת בחירת עורך הדין:

• תקשורת – על עורך דין תמ"א 38 להיות בעל יכולות תקשורת מעולות ולהצליח ליצור מערכת יחסים חיובית ופרודוקטיבית עם כל הדיירים. הדבר חיוני שכן פרויקט תמ"א 38 הינו עשייה ארוכת טווח הדורשת תקשורת ושיתוף פעולה שוטפים בין עורך הדין לדיירים. הקשבה, סבלנות, רגישות וכושר ביטוי הנם חשובים ביותר בייצוג בעלי דירות.
• מומחיות בתמ"א 38 – יש  לבחור בעורך דין תמ"א 38 כזה שהגיע מתחום המקרקעין ורצוי שישלוט בהיבטים נוספים מתחום המקרקעין (מיסוי, מכירת דירה, רכישת דירה, תכנון ובניה). ההבנה של כל תחומי המקרקעין לצד המומחיות בתמ"א 38 חיונית ביותר. 
• יצוג בעלי דירות – בנוסף, חשוב כי לעורך הדין יהיה ניסיון רב בעבודה מול בעלי-דירות.
• ניסיון רב שנים- עו"ד תמ"א 38 צריך להיות בעל רקורד מוכח של ייצוג מוצלח של דיירים בפרויקטים של תמ"א 38. משמעות הדבר היא כי עורך הדין צריך להיות בעל ניסיון רב בליווי פרויקטים מסוג תמ"א 38.
• המלצות – בקשת המלצות מדיירים אחרים שעבדו בעבר עם עו"ד תמ"א 38 יכולה להיות דרך מצוינת לאמוד את ניסיונו וכישוריו של עורך הדין.
• רושם אישי – שוחחו עם עורך הדין, ראו כיצד אתם מתרשמים וכיצד אתם מרגישים, בסופו של דבר מדובר בפרויקט ארוך וחשוב שתרגישו בנוח לפנות ולדבר עמו. 

 כמו כן, עורך הדין צריך להיות מסוגל לספק הסברים ברורים ומפורטים על תהליך תמ"א 38 אך גם הסברים פשוטים ומובנים לכל בעל דירה גם לכאלה שאינם בקיאים בתחום. בסופו של דבר, לבחירת עורך דין תמ"א 38 המתאים יש חשיבות מכרעת להצלחת פרויקט תמ"א 38 ולשביעות רצונם של הדיירים.

לסיכום

כאשר מוציאים לפועל פרויקט מסוג תמ"א 38, חשוב להיעזר בייעוץ משפטי מקצועי ואמין. עורך דין תמ"א 38 יכול לסייע בשמירה על האינטרסים של הדיירים ולהבטיח כי הפרויקט יבוצע בצורה הוגנת ושקופה. בנוסף, חשוב כי עורך הדין יהיה בעל רקורד של פרויקטים מוצלחים.

משרד עו"ד מקרקעין רונאל שווגר ושות'  בנה מוניטין של סמכות מובילה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38. הוא בעל הבנה מעמיקה של הסוגיות המשפטיות והרגולטוריות העולות בפרויקטים מסוג זה והוא מסוגל לספק ייצוג וליווי יעיל ללקוחותיו, לאורך כל העסקה ועד סיומה המוצלח. 

בנוסף לעבודתו בפרויקטים של תמ"א 38, המשרד יצג לקוחות במגוון רחב של עסקאות נדל"ן נוספות, וכתוצאה מכך צבר ניסיון רב בניהול מו"מ, כמו גם בייצוג לקוחות ברכישה ומכירה של נכסים.

מעבר למומחיות המשפטית, המשרד ידוע גם במחויבותו לספק שירות מעולה ללקוחות. השותפים במשרד מקדישים זמן רב להבנת הצרכים והמטרות של כל לקוח ולקוח, מקיימים שיחות והתייעצויות פנימיות שוטפות בעניינם של לקוחות המשרד והכל כדי להעניק את הטיפול הטוב והנכון ביותר בכל מקרה ומקרה. 

אנו זמינים לענות על כל שאלה ולתת הכוונה.

לפגישת ייעוץ ללא התחיבות מצדכם, צרו קשר באמצעות הטופס.