איך מגישים הערת אזהרה בטאבו? המדריך המלא לשנת 2023

כל מי שרוכש דירה בוודאי ייתקל במושג "הערת אזהרה בטאבו", אך מהו תפקידה, ולמה כל רוכשי הדירות חייבים להגיש אותה? אז כאשר אנו מדברים על הערת אזהרה, חשוב להבין שמדובר על מנגנון. תפקידו, הינו להעניק לשני הצדדים במשוואה (המוכר והקונה) ביטחון בביצוע העסקה.

זה נעשה באופן הבא: הצד המוכר יקבל תשלום חלקי על הנכס וכנגד תירשם הערה לטובת הרוכש (התשלום ישאר אצל עורך דינו של המוכר בנאמנות עד לרישום ההערה). מרגע שנרשמה ההערה היא מהווה סימן אזהרה (כשמה כן היא) עבור צדדים אחרים, שאולי מעוניינים לרכוש את הדירה. לאחר שנרשמה הערה, הקונה מקבל ביטחון שזכויותיו בנכס קודמות לכל זכות אחרת שתירשם אחריו.

במאמר זה, נעניק לך מידע נרחב על משמעותה של האזהרה, כיצד מגישים אותה ומידע נוסף שיסייע לך להבין את כל מה שצריך לדעת בנושא.

מה זה הערת אזהרה?

כששני אנשים חותמים על הסכם התחייבות ביניהם בנוגע לזכויות במקרקעין, הם היחידים שמודעים אליו. מדובר במצב מסוכן, זאת מאחר שבעל הנכס יכול להבטיח את הנכס למישהו אחר ללא ידיעת הצד השני. מצבים מסוג זה עלולים להוביל לכאוס ואי וודאות. בשל כך, רישום הערת אזהרה בטאבו לא רק מבטיח את זכויותיו של הקונה, אלא גם מהווה סוג של חובה חברתית.

רישום של הערות אזהרה נעשה בהתאם לכתוב בחוק בנוגע להערת אזהרה סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969. סעיף זה קובע, כי לרשם המקרקעין יש את האפשרות לרשום הערת אזהרה על הנכס, אם הוכח לו שבעל הנכס התחייב בכתב לעשות או להימנע מלעשות עסקה בנכס.

בנקודה זו, חשוב לשים לב כי ההתחייבות של בעל הזכויות על הנכס צריכה להיות בכתב. ההתחייבות יכולה להיות בנוגע לביצוע עסקה, למשל מכירה של הנכס, או הימנעות מביצוע עסקה, למשל לא למכור את הנכס לאדם אחר.

לצורך הדוגמה, אם אדם מחליט לרכוש דירה, הוא יכול לבקש מהצד המוכר לחתום על הסכם מכר בכתב. הסכם המכר ישמש בתור התחייבות של הצד המוכר למכור את הנכס לאותו אדם. ברגע שתירשם הערה בטאבו, הדבר יבטיח כי זכויות הקונה יהיו קודמות לרוכשים שיבואו אחריו, גם אם המוכר ימכור את הדירה לאדם אחר טרם הקונה יסיים לשלם את כל התמורה.

חשוב לדעת כי התחייבותו של בעל הזכויות על המקרקעין חייבת להיות בכתב, אולם היא יכולה להופיע בכל מסמך משפטי כזה או אחר, לרבות הרשאה בלתי חוזרת ומסמכים נוספים. ההתחייבות יכולה להיכתב בצורה מפורשת במסמך או בצורה משתמעת, כלומר ניתן להסיק את ההתחייבות מתוך הכתוב במסמך. כמו כן, ההתחייבות יכולה להיות תקפה באופן בלתי מוגבל או תקפה רק בתנאים מסוימים.

מהו התוקף של הערת אזהרה?

תוקפה הוא עד למועד ביטולה – ניתן להגיש גם בקשה למחיקת הערת אזהרה. כל עוד היא רשומה היא אינה יכולה להתיישן.

מהי המטרה של בקשה לרישום הערת אזהרה?

לבקשות הנוגעות לרישום ההערה יש שתי מטרות עיקריות:

• המטרה הראשונה של בקשות לרישום הערת אזהרה באופן מקוון או פיזי הינה ליידע ולהזהיר את כל מי שמתעניין ברכישת המקרקעין, כי ישנה התחייבות מצידו של בעל נכס המקרקעין לעשות עסקה מסוימת או להימנע מביצוע עסקה בו. את הידיעה, יוכלו לראות המתעניינים על ידי עיון בפנקסים הפתוחים לציבור.
• מטרה נוספת של בקשות מסוג זה, היא להגן על הקונים מפני מכירה כפולה של המקרקעין. אם בעל מקרקעין התחייב למכור את המקרקעין לאדם מסוים, הוא לא יכול למכור אותם לאדם אחר ללא הסכמת הקונה הראשון וללא צו מבית משפט. אם בעל המקרקעין ינסה לפעול בדרך זו, הרשם לא יאשר את העסקה ללא הסכמת הקונה הראשון.

כמו כן, הערות אזהרה מגנות על קונים מפשיטות רגל, עיקולים ופירוק (אם מדובר במוכר שהוא תאגיד).

רישום הערת אזהרה באופן מקוון בטאבו, מהווה כלי יעיל וחושב להבנת מצב הזכויות במקרקעין, היא יכולה לעזור לך להימנע מטעויות ולשמור על הזכויות שלך.

איך מגישים בקשה לרישום מקרקעין על פי חוק?

בקשה לרישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין יכולה להתבצע בדרכים הבאות:

• אם רשם המקרקעין סבור כי בעל נכס מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה,זכות קדימה, זיקת הנאה או משכנתא, התחייב בכתב לבצע עסקה במקרקעין או להימנע מביצוע עסקה, אז ירשום רשם המקרקעין הערת אזהרה בהתאם לבקשת בעל הנכס או מי שזכאי לזכויות על הנכס בהתאם להתחייבות. לא משנה אם התחייבות באה לידי ביטוי באמצעות הסכם, הרשאה בלתי חוזרת או כל מסמך אחר. כמו כן, לא משנה אם מדובר בהתחייבות משתמעת או מפורשת, מותנית או מוחלטת.
• אם הערת האזהרה נרשמה אך ורק בהתאם לבקשת מי שזכאי על פי התחייבות, רשם המקרקעין חייב להודיע מיד על הרישום למי שהתחייב בהתחייבות המקורית.

סעיף 127 לחוק המקרקעין מפרט ומגדיר את התוצאות של הערה זו, והן:

• כל עוד הערת אזהרה רשומה ואינה נמחקה, אין אפשרות לרשום עסקה אחרת הסותרת את תוכן ההערה, אלא אם כן הצד הזכאי הסכים לכך או בית המשפט הוציא צו המותיר את הרישום.
• אם לאחר רישום של ההערה, הוטל עיקול על מקרקעין או על זכות במקרקעין שעליה נרשמה ההערה, או שהתקבל צו לקבלת אותו נכס מקרקעין במסגרת פשיטת רגל או שניתן צו פירוק כנגד בעלים של מקרקעין או בעל זכות במקרקעין, או שמונה כונס נכסים על הרכוש של בעל המקרקעין. כל עוד הערת אזהרה קיימת ולא נמחקה, אותם אמצעים לא ישפיעו על זכויותיו של הזכאי אשר נובעות מן ההתחייבות של בעל המקרקעין ומקיומה של הערת האזהרה. זאת למעט במקרים בהם ניתן לטעון כי אם העסקה הייתה מתבצעת במועד שלה, היה ניתן לבטל אותה בגלל פשיטת רגל או פירוק.
• אם הערת אזהרה מקוונת או פיזית נרשמה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, אין צורך לרשום אותה באף מרשם או פנקס אחר המתנהל על פי דין.
• עסקאות בהן חלק מנכס מקרקעין, מועבר על ידי בעל המקרקעין או באמצעות חכירה לדורות לרשות מקומית למטרות של סלילת דרכים או מדרכות, או הרחבתן, על פי תוכנית מאושרת בהתאם לחוק התכנון והבנייה – לא תיחשב כעסקה המנוגדת להערה שנרשמה על המקרקעין. זאת בתנאי שכ-30 יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך למי שזכאי לזכויות במקרקעין על פי הערת אזהרה.

סוגים שונים של הערות אזהרה

סעיף 161 לחוק המקרקעין מפרט אילו זכויות במקרקעין מוכרות על פי החוק: בעלות, שכירות, משכנתא, זכות קדימה וזיקת הנאה. הערת אזהרה אינה מוגדרת על פי החוק כזכות במקרקעין. אך למרות זאת, פסקי דין רבים קובעים כי יש לראות בה זכות קניינית.

ישנן מספר דוגמאות לסוגים של הערות אזהרה:

• רישום בעלות – הערות אזהרה המציינות כי קיימת בעיה בבעלות על הנכס, למשל מקרים בהם הנכס אמור לעבור לארגון כלשהו אחרי מות הבעלים.
• שכירות – הערות אזהרה המצהירות כי לנכס קיימים שוכרים נוכחיים, או שמגדירות זכויות שכירות של יורשי הנכס.
• משכנתא – בקשה לרישום משכנתא נוגעת להערות אזהרה שמציינות כי על הנכס קיימת משכנתא, כאשר מי שקונה את הנכס חייב לפדות אותה. זה לא משנה אם הקונה משלם לבעלים את כל הסכום ואז הבעלים פודה את המשכנתא או שהבעלים משלים את החוב ואז הקונה מעביר רק את הסכום הנותר.
• זיקת הנאה – הערות אזהרה אשר מעניקות זכויות מסוימות בנכס לגורם שלישי, לצורך הדוגמה אגודה חקלאית שמקבלת זכות להשתמש בחלקת קרקע של נחלה לטובת גידולי האגודה.
• זכות קדימה – זכות המעניקה לגורם ספציפי את האפשרות ליהנות מנכס מקרקעין מסוים בעדיפות על פני גורמים אחרים. לצורך הדוגמא, יש לפדות את המשכנתא אל מול הבנק טרם מוכרים את הנכס, במקרים מסוג זה הבנק מקבל קדימות מול בעלי הערות אזהרה אחרים.

כמו כן, נהוג לחלק סוגים של הערות אזהרה להערות חיוביות והערות שליליות – הערה שלילית מגבילה את השימוש בנכס או ביצוע עסקאות בו. הערה חיובית מוסיפה זכויות בנכס לגורם מסוים.

רישום הערת אזהרה על דירה בעסקת התחדשות עירונית פינוי בינוי

במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית / פינוי בינוי, ניתן לרשום הערת אזהרה והיזמים אכן רושמים הערות כדי להבטיח את העסקה שנחתמה עמם, וכדי למנוע מיזמים אחרים להתקשר עם בעלי הדירות.

בפרויקטים של פינוי בינוי או של תמ"א 38 הערות אזהרה נרשמות בדרך כלל על תתי החלקות של הבניין (כל דירה בבניין רשומה כתת חלקה). ככל ודירת בעלים/קיימת בפרויקט תימכר טרם השלמת הפרויקט, לא תהיה אפשרות לבצע העברת זכויות ע"ש הרוכש ללא הסכמת מוטב ההערה (החברה היזמית). ככל והנכם מוכרים או קונים דירה בפרויקט התחדשות עירונית אנו  מומליצים לכם בחום לעשות זאת עם עורך דין פינוי בינוי.

דרך אגב, רישום הערה לטובת היזמים תפקידה גם למנוע מבעלי הדירות שאיתם נחתם הסכם תמ"א למכור את דירתם לרוכשים חדשים שלא מעוניינים בהסכם פינוי בינוי.

הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא בטאבו

כשאדם קונה דירה, הוא מעוניין להגן על זכויותיו באמצעות רישום הערת אזהרה בטאבו לטובתו בלשכת רישום המקרקעין. גם הבנק שנותן משכנתא לקונה רוצה להגן על עצמו (כספי ההלוואה) באמצעותה, עד שניתן יהיה לרשום משכנתא על שמו של הקונה.

לשם כך נחתם הסכם בין הבנק, הקונה והמוכר. במסגרת ההסכם המוכר מתחייב להחזיר לבנק את כספי המשכנתא ככל והעסקה לא תושלם.

הערת אזהרה לטובת הבנק משמשת כבטוחה עד לרישום הזכויות הקנייניות של הקונה. בדרך כלל הבנק דורש בנוסף להערה והסכם ההתחייבות, גם את משכון הזכויות החוזיות של הקונה לטובתו, כדי להבטיח את זכויותיו.

רישום הערת אזהרה בטאבו: רכישת דירה מקבלן

על פי סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 המוכר חייב לתת לקונה דירה אחת מ- 4 בטוחות: הערת אזהרה,ערבות חוק מכר, ביטוח וזכויות בעלות או חכירה. הערבויות הפופולריות ביותר הנה ערבות חוק מכר שניתנת ע"י  הבנק המלווה של הפרויקט או פוליסת ביטוח (חברת הביטוח עובדת יחד עם הבנק המלווה).

היא גם מוגדרת כערבות מכר בסעיף 2(4) לחוק מכר דירות – רישום הערה על מכירת הדירה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, בתנאי שאין רישומים אחרים בעדיפות גבוהה יותר.

במסגרת ההערה חשוב לפרט את תיאור הדירה לרבות: גודל, מספר דירה, קומה, כיווני אוויר וכן הלאה. על פי חוק המכר, למוכר אין את האפשרות לגבות יותר מ-7% מהתשלום מבלי להבטיח את כספי הרוכש לדוגמה באמצעות מתן ערבות חוק מכר. כמו כן, הערות אזהרה נרשמות לעיתים קרובות על פרויקטים שעדיין אין להם היתר בנייה (לדוגמא הערות לטובת יזמים שמבקשים להגן על העסקה עד לקבלת היתר הבניה והשלמת הפרויקט. בסוף התהליך, רושמים את הדירה באמצעות טופס בקשה לרישום מקרקעין.

רישום הערת אזהרה על ידי ועדות תכנון ובניה מקומית או רשויות מקומיות

לעיתים קרובות, ועדות מקומיות לתכנון ובנייה רושמות את ההערה בשל ליקויי בנייה שנמצאו בנכס, כדי להתריע בפני קונים עתידיים על חריגות בנייה שטרם טופלו. כמו כן, רשויות מקומיות רושמות הערות אזהרה בשל חובות שיש לבעלי הנכסים כלפיהן. באמצעות כוחן השלילי של הערות אזהרה, הרשות יכולה למנוע עסקה בנכס עד שהחוב ישולם לה.

העברת מקרקעין ללא תמורה בין קרובי משפחה

עסקאות בתוך המשפחה, נעשות לעיתים קרובות בגלל הטבות מס הניתנות על העברת נכסים בין קרובים. במקרים מסוימים, נותן המתנה לא רוצה שהנכס יצא מהמשפחה, ולכן כדי למנוע את מכירת הנכס ללא הסכמתו, רושמים הערת אזהרה שמגבילה את האפשרות למכור את הנכס.

הערת אזהרה על הצורך בהסכמה

לעיתים, רושמים הערה המחייבת קבלת הסכמה של צד שלישי שאינו בעל זכויות בנכס, כדי לבצע עסקה בנכס. הסיבה לכך היא מניעה של העברת נכסים על ידי ניצול לרעה של קרוב משפחה, באמצעות הטעיה או ניצול או כדי להבטיח החזר חוב טרם המכירה או מתוך כספי המכירה.

הערת אזהרה על חלקים בלתי מסוימים במקרקעין

לפעמים הרישום על חלק יחסי של נכס, מתבצע מכיוון שלא ידוע בדיוק על אילו חלקים מדובר. במקרים מסוג זה, אין אפשרות למנוע עסקאות נוספות, כל עוד הן לא פוגעות בזכויות הספציפיות שנרשמו בהערת האזהרה.

עם זאת, בעת הרישום על התחייבות לעסקה בנכס, צריך את הסכמתו של מוטב ההערה. אם מדובר בהערות של נוגעות להתחייבות, אז יש צורך באישור של עורך דין  מכירת דירה ורכישתה .

רישום מספר הערות אזהרה על אותם מקרקעין

ניתן לרשום מספר הערות אזהרה על אותם מקרקעין, לא קיימת מגבלה על מספר ההערות. עם זאת, רישום זכויות בפועל של זכויות סותרות על אותם מקרקעין ייעשה רק על פי צו של בית המשפט.

בקשה לרישום הערת אזהרה ובקשה לביטול הערת אזהרה

הבקשה לרישום מוגשת על ידי בעל הזכות במקרקעין או הזכאי (קונה, שוכר או בעל משכנתא), יחד עם מסמך כתוב המהווה בסיס להתחייבות – הסכם ייפוי כוח או מסמך אחר. כדי לרשום את ההערה, יש להגיע ללשכות רישום המקרקעין עם טופס בקשה לרישום הערת אזהרה החתום על ידי הצדדים. הטופס צריך להיות מאומת על ידי עורך דין רכישת דירה או פקיד הלשכה ושיופיע עליו בול דואר.

מעבר למסמכים הללו, במקרים מסוימים יהיה צורך במסמכים נוספים, כמו: אישור בית משפט לקטין.
רישום הערת אזהרה כרוך בתשלום אגרה אותה ניתן לשלם בעמדת המחשב בלשכה או מראש באינטרנט – בקשה לרישום הערת אזהרה מקוון. יש לצרף את שובר התשלום לתיק הבקשה. לצורך אישור בקשה לביטולה נדרשת הסכמה של הזכאי, יחד עם ייפוי כוח לביטול או צו בית משפט. אם פג תוקף ההערה, ניתן לבטל אותה על ידי הגשת בקשה בטאבו.

מגנים על השקעתך בנדל"ן – בוחרים במשרד עורכי הדין רונאל שווגר

ברצונך להגן על השקעתך בנדל"ן? לוודא שזכויותיך הקנייניות מאובטחות? אם כן, ניתן לפנות למומחים של משרד עורך דין מקרקעין רונאל שווגר.

משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין ומיסוי נדל"ן, ונלווה אותך במקצועיות לאורך כל התהליך של רישום הערת אזהרה. כמו כן, משרדנו מטפל גם בעסקאות קנייה ומכירה של דירות, בניינים ומגרשים, רישומים בטאבו, פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית.

לא לוקחים סיכון! משאירים את העניינים המשפטיים למומחים. יש להשאיר פרטים, ונשמח לעזור לך להגן על השקעתך.  לפגישת ייעוץ ללא התחיבות מצדכם, צרו קשר באמצעות הטופס או התקשרו 03-505-5799