עורך דין מקרקעין מסייע ללקוחותיו בסוגיות משפטיות הקשורות לעסקאות בתחום המקרקעין. עם תפקידיו ניתן למנות ניסוח הסכמים שונים בתחום המקרקעין, ניהול משא ומתן וטיפול בכל מחלוקת משפטית שעלולה להתעורר במהלך עסקה. בנוסף לכך, עורך דין המתמחה במקרקעין מעניק ייעוץ מקיף בהיבטים מיסויים הכרוכים בעסקאות נדל"ן. במדריך זה נסביר אודות תפקידו של עורך דין המתמחה במקרקעין בעסקאות שונות בתחום זה לרבות עסקאות בפרויקטים של התחדשות עירונית ועסקאות מכירה ורכישה של נדל"ן על כל סוגיו. כמו כן, נסייע לכם להבין על סמך אילו קריטריונים ניתן לבחור בעורך דין מקרקעין מומלץ.

עורך דין מקרקעין – המסגרת החוקית

עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין מייצגים לקוחות ומייעצים להם בכל הקשור לדיני המקרקעין. דיני המקרקעין הינם תחום משפטי מגוון, מורכב ורחב היקף. בבסיסם של דינים אלה עומד חוק המקרקעין, תשכ"ט -1969, שלפיו מוגדרים המקרקעין כקרקע, כל הנטוע והבנוי עליה וכל המחובר אליה חיבור של קבע.

לאור האמור, עסקאות במקרקעין הן עסקאות הכוללות העברה של זכויות קנייניות בקרקע כשלעצמה, או במה שמחובר אליה (כמו דירה). כמו כן, מסדירים דיני המקרקעין נושאים נלווים רבים כגון את הגדרתו וניהולו של הבית המשותף, את דיני הבעלות, השיתוף, הרישום ונושאים נוספים בתחום המקרקעין. 

חוק המקרקעין אינו החוק היחיד שמסדיר את תחום הנדל"ן. ישנם חוקים אחרים כמו חוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, שמסדיר את מוסדות התכנון וסמכויותיהם, חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 שתפקידו הוא להקנות הגנות על רוכשי דירות חדשות, חוק מיסוי המקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, שעוסק במיסוי עסקות, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות העירונית, התשע"ו-2016, שעוסק בקידומם של פרויקטים להתחדשות עירונית ועוד. לפיכך, עורכי דין המתמחים בדיני המקרקעין הם בעלי ידע רוחבי רב בתחומים שונים בתחום המקרקעין ובמסגרת תפקידם בליווי עסקה הם נדרשים לשלב ידע זה כדי לייצר ללקוחותיהם עסקה או טיפול מיטביים. דוגמא לכך ניתן למצוא בעסקאות בתחום ההתחדשות העירונית שהנן עסקאות מורכבות הדורשות ידע רב מתחומי המקרקעין השונים (כגון תכנון ובניה, מיסוי, רישום זכויות ושעבודים, ערבויות, דיני חוזים ועוד).

מדי יום נערכות במדינת ישראל עסקאות רבות במקרקעין. אף על פי כן, ובשל מורכבותו של תחום זה, אין להקל ראש בבואך לבצע עסקה במקרקעין, שכן עסקאות במקרקעין הנן בעלות השלכות כלכליות משמעותיות, כך שחשוב מאוד להסתייע בעורך דין המתמחה במקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום זה, וזאת כדי להימנע מנזקים כלכלים או מבעיות מיסוי או מימון שלא נלקחו בחשבון מבעוד מועד בשלב תכנון העסקה וניסוח ההסכם. חשוב לציין כי מכוון שהדינים הרלוונטיים להסדרתן של עסקאות אלה מצויים בתקנות שונות ובחוקים שונים, רק עו"ד המתמחה בדיני המקרקעין ובקיא בחקיקה ובפסיקה הרלוונטיים יכול לנתח עסקה באופן רחב על השלכותיה השונות ולתת ליווי איכותי ללקוחותיו.

ראוי להדגיש כי הידע המקצועי שבו מחזיקים עורכי דין מתחום המקרקעין אינו מסתכם בסיוע בהסדרת העסקה מן הבחינה המשפטית בלבד, אלא מאפשר להם לייעץ ללקוחותיהם כיצד ניתן להוזיל את עלויות העסקה, להפחית את נטל המסים, להשביח את הנכס, לנסח חוזים מורכבים שיסייעו להם להגן על האינטרסים שלהם וגם לפתור בעיות שעולות במהלך ביצוע העסקה.

בנוסף לכך, חלק מעורכי הדין המתמחים במקרקעין יכול ויהיו גם בעלי ניסיון בעבודה מול רשות מקרקעי ישראל, ועקב כך מנוסים בניהול עסקאות בנכסים אשר מנוהלים ע"י הרשות.

התמחותם של עורכי הדין באה לידי ביטוי בבקיאות בנהלי הרשות ובהחלטותיה, בניהול עסקאות שינוי ייעוד, רישום מקרקעין בנכסי הרשות, הגשת השגות למשרד השמאי הממשלתי, ניהול רישום של קרקעות וניהול הליכים בבתי משפט ובערכאות אחרות, כמו ועדות ערר, בוררויות וגישורים, המפקח על בתים משותפים, פירוק שותפויות במקרקעין וכיוצא באלה.

תכנון ובניה – רונאל שווגר ושות'

 במסגרת פעילות המשרד בתחום התכנון והבנייה בניצוחם של עורכי הדין ידיד רונאל וצלי שווגר מספק המשרד שירותים משפטיים הקשורים לתכנון, פיתוח ובנייה של פרויקטים בתחום הנדל"ן לרבות היבטים שונים הנדרשים במהלך עסקאות שונות ובמיוחד בתחום ההתחדשות העירונית. 

עם תפקידנו ניתן למנות ייעוץ ללקוחות בנוגע לאופן השימוש האפשרי בקרקע, שנוי יעוד, סיוע ברכישת נכסים תוך הבנת הפוטנציאל הגלום בקרקע הנרכשת ו/או המגבלות הצפויות, וייצוג לקוחות בהליכים מנהליים ובערכאות המשפטיות. 

המחלקה מספקת ייעוץ בנוגע לחוקי תכנון ובנייה וחוקים ותקנות אחרים שעשויים להשפיע על תהליך הבנייה והפיתוח. בנוסף, אנו מלווים לקוחות בהליכי תכנון ובנייה מול ועדות תכנון ובניה ברשויות מקומיות וועדות ערר על מנת לקדם פרויקטים. המשרד מתמחה בפינוי בינוי, התחדשות עירונית, תמ"א 38 ועוד.

הליווי המשפטי מתחיל כבר בשלבי גיבוש העסקה הראשוניים, עובר בקידומם של שלבי התכנית השונים, ייצוג בעלי דירות או יזמים בוועדות ובהליכי ערר בערכאות משפטיות. כמו כן, מלווה המחלקה פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ופינוי בינוי ותמ"א 38 בפרט. 

עורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית שהנו בעל ראייה והבנה תכנוניים יבטיח כי האינטרסים שלכם יישמרו ויעוגנו בהסכמים באופן המיטבי וינוהלו נכון לאורך כל שלבי העסקה.

תמ"א 38 – רונאל שווגר ושות' 

תכנית המתאר הלאומית לחיזוק של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא תכנית שקודמה ואושרה ע"י המדינה. התוכנית נועדה לחזק מחדש מבנים ישנים שאינם עומדים בתקן מס' 413 שהנו תקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה שנכנס לתוקף בשנת 1975 ומאז עודכן מספר פעמים.

הרציונל של התוכנית הינו מתן זכויות בניה לבעלי הדירות וזאת בכפוף לחיזוק הבניין כנגד רעידת אדמה, כך בעלי הדירות יוכלו למכור את הזכויות ליזם אשר תמורת הזכויות יחזק את הבניין (כולל תוספות לדירות הקיימות) או יבנה את הבניין מחדש, ובזכויות שיקבל יבנה היזם דירות חדשות למכירה. 

התוכנית מיושמת באמצעות שותפות בין הממשלה, הרשויות המקומיות ובעלי המבנים. במסגרת פרויקט מסוג תמ"א בעלי הדירות זוכים במגוון תוספות מעבר לחיזוק הבניין או בנייתו מחדש כגון הוספת מעליות, מרפסות, שיפוץ חיצוני, חיזוק אלמנטים מבניים ושדרוג מערכות חשמל ואינסטלציה. באמצעות התוכנית, ומעבר ליעודה המרכזי בחיזוק מבנים והיערכות לקראת רעידת אדמה, התוכנית מסייעת בהגדלת היצע הדירות בארץ, היערכות לצמיחת האוכלוסייה כמו גם ניסיון לייצר היצע דירות שיעצור את מחירי הנדל"ן שעולים. 

התוכנית נועדה לסייע בשיפור תנאי החיים של הדיירים בבניינים ישנים, תוך התייחסות לבעיות בטיחות ונגישות. מאז שאושרה התוכנית בשנת 2005 על ידי ממשלת ישראל, היא תוקנה במרוצת השנים מס' פעמים כך וחל גידול בהיקף הפרויקטים האפשריים לביצוע במסגרתה.

תכנית תמ"א 38 מאפשרת חיזוק מבנים קיימים תוך מתן אפשרות לתוספות בנייה חדשות (תמ"א 38/1), ואף הריסה ובנייה מחדש של המבנה (תמ"א 38/2). עם זאת, מתן זכות בניה לפי התכנית מותנה באישורה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. חשוב לציין כי לאור העובדה שהתוכנית מגלמת אינטרס לאומי לחיזוק מבנים והיערכות מפני רעידות אדמה, לא כל נימוק לדחיית הבקשה להיתר או התנגדות לעסקה יתקבלו. התנגדויות תכנוניות לא מוצדקות לרוב ידחו ע"י גורמי התכנון והתנגדות לעסקה נדרשת לבחינה הן לעניין הרוב הקיים והן לעניין מהות ההתנגדות. לכן, לפני שנכנסים להליך של התנגדות מומלץ להיעזר בעורך דין בעל מומחיות בהתחדשות עירונית כדי שזה יעניק לכם הכוונה משפטית.  עורך דין המתמחה בתמ"א 38 יסייע לכם להבטיח כי הפרויקט יצא לפועל בסבירות גבוהה יותר וללא עיכובים מיותרים שניתן לפתור אותם מראש באמצעות מציאת פתרונות ומנגנונים צופים פני עתיד.

התחדשות עירונית – רונאל שווגר ושות'

עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית יסייע לכם לנהל עסקה מורכבת זו תוך מזעור האתגרים הכרוכים בה. משרדנו מטפל במגוון פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, לרבות פינוי ובינוי ו- תמ"א 38, אשר מביאים לבנייתן של יחידות דיור רבות מדי שנה. אנו עוסקים בעסקאות אלה שנים רבות ואנו מתגאים במתן שירות לקוחות ברמה גבוהה ואישית, החל משלב המשא ומתן הראשוני, דרך התכנון והבניה ועד לרישום הסופי של זכויות דירה חדשה בטאבו.

מחלקת המקרקעין במשרד רונאל שווגר ושות' 

מחלקת הנדל"ן שלנו מורכבת מצוות מיוחד המעניק שירות אישי. לאורך השנים צבר המשרד מוניטין של מוביל בכל הקשור לעסקאות מורכבות בנדל"ן. הניסיון הפרקטי שלנו  מאפשר לנו לטפל בכל פרויקט באופן מיטבי תוך יחס צמוד ואישי מצד השותפים. אנו מסייעים ללקוחותינו בכל היבטי הפעילות הנדל"נית שלהם, לרבות טיפול בעסקאות מורכבות ומגוונות.

שירותינו המשפטיים מקיפים בין היתר את התחומים הבאים:

• ייצוג של דיירים במבנים אשר מיועדים לפרויקטים של תמ"א 38 או פינוי בינוי.
• ייצוג של בעלי קרקעות ושל יזמים בעסקות קומבינציה.
• ליווי וייצוג קבוצות רכישה וקבוצות רוכשים (רכישה קבוצתית של דירות מיזם).
• ליוויים של בעלי קרקעות בעסקות השבחה כגון שינוי יעוד, תוספת זכויות וכו'.
• ייצוג בעלי קרקעות ויזמים בסיחור אופציות לרבות סיחור אופציה בעסקאות השבה מרמ"י.
• ליווי לקוחות בעסקות מכר או רכש של בניינים ומגרשים.
• ניסוח ועריכת הסכמי רכישת דירות חדשות מקבלן ודירות יד שניה.

משרדנו מתחייב למתן שירות מקיף ויסודי בכל היבטי עסקאות הנדל"ן, החל בשלב בדיקת העסקה, דרך ניסוח הסכם והתקשרות חוזית ועד השלמתה בהמצאת אישורים ורישום הזכויות.

במסגרת ליווי פרויקטים אנו מעניקים הכוונה וליווי בשלבי ההערכה ותכנון הפרויקט, לרבות התנהלות מול רשויות ממשלתיות, התקשרות עם בעלי מקצוע שונים וניהול מו"מ עם הצד השני וצדדים שלישיים. אנו מטפלים בניהול השוטף של הפרויקט, ודואגים שננקטים כל הצעדים הנדרשים לרישום הזכויות והשלמת העסקה.

אנו מחויבים למתן תמיכה משפטית ללקוחותינו לאורך כל שלבי הפרויקט, החל מהפיתוח, עובר בהקמה וכלה בשיווק, לרבות בהליכי רכישת הקרקע, ניהול מו"מ וגיבושם של חוזים עם קבלנים ומימון הפרויקט. כמו כן, אנו מסייעים במשא ומתן עם מוסדות פיננסיים ובנקים, ומספקים הדרכה בעת אינטראקציה עם גופים ממשלתיים כגון רשויות מקומיות ורשויות תכנון. המטרה שלנו היא להבטיח שכל הנושאים המשפטיים והנלווים לעסקה יטופלו ביעילות ושהאינטרסים של לקוחותינו יהיו מוגנים בכל עת.

במסגרת הפרויקטים שמטופלים נכללים תוספת של 150 דירות חדשות בבת ים במסגרת תמ"א 38, תוספת של דירות חדשות רבות באזור השרון, ת"א וראשון לציון במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי והריסה ובניה, ליווי בעסקאות קומבינציה, ליווי בעלי קרקעות חקלאיות בסיחור זכות האופציה מרמ"י (קרקעות השבה) ועוד.

פעילותנו בייצוג לקוחות בעסקאות נדל"ן מסייעת ליזמים, לבעלי נכסים, לחברות בנייה וקבלנות, לקבוצות רכישה ואחרים. משרדנו מטפל בכל ההיבטים המשפטיים בענייני מקרקעין, לרבות הליכים משפטיים וייצוג בפני ועדות שונות, כמו ועדות הערר המפקחות על בתים משותפים ובתי משפט.

לסיכום:

במידה שהנכם מעוניינים להתקשר בעסקת נדל"ן, חשוב לפנות לעו"ד מקרקעין מקצועי המתמחה בסוג העסקה שאותה אתם מבקשים לקדם, שיסייע לכם להגשים את האינטרסים שלכם באופן הטוב ביותר. 

במידה שאתם מעוניינים להיקשר בפרויקט בתחום ההתחדשות העירונית, עליכם לנקוט בצעדים הבאים:

• מומלץ לפנות למשרד מקרקעין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית כבר בתחילת התהליך ולפני בחירת יזם ולא לחתום על אף מסמך לפני שיש לכם עו"ד מטעמכם.
• זכרו שעסקאות אלה נפרשות לפרקי זמן ממושכים, כך שחשוב לבחור בעורך דין מקרקעין שיהיה לכם נעים לעבוד עמו במשך שנים.
• בחרו בנציגות בעלי דירות המורכבת גם מאנשים המתגוררים בבניין שיסייעו לכם להתנהל מול שאר הדיירים וכן מאנשים בעלי זיקה לתחום העסקים והנדל"ן, שיוכלו לתרום בהיבטים המקצועיים במהלך העסקה. בחירת נציגות צריכה להיעשות באופן רשמי, מסודר ובכתב ומומלץ להיעזר בעו"ד לצורך בחירת הנציגות והגדרת סמכויותיה כנדרש.

אנו מזמינים אתכם ליצור אתנו קשר, ללא התחייבות, ולקבל יחס מקצועי, אישי ואדיב.