פינוי בינוי, מהווה תחום מרכזי בעסקאות התחדשות העירונית.מדובר בפרויקט גדול ומורכב הכרוך בהריסת מספר מבנים ישנים במתחם כלשהו, עברת הדיירים לדיור חלופי בזמן הבנייה (במימון היזם) ולאחר סיום הבנייה החזרת הדיירים לדירתם החדשה בבניין חדש.

המטרות העיקריות לביצוע הפרויקט היא בניית מתחם מגורים שעומד בתקני בנייה עדכניים בין היתר עמידות בפני רעישות אדמה וכן הגדלת היצע הדירות ותכנון מיטבי של סביבת המגורים. 

קידום פרויקט פינוי בינוי מצריך קידום ואישור תוכנית בניין עיר חדשה למתחם אשר במסגרתה יקבעו נושאי התנועה, החניה, הצפיפות, הגבהים של הבניינים, מטלות ציבוריות שהיזם ידרש להם ועוד. מדובר בתוכנית מקיפה ולכן להכינה ולאשרה לוקח מספר שנים שלאחריהם ניתן להגיש בקשות להיתר בנייה ורק לאחר קבלת היתר הבניה ניתן להתחיל בבניה. פרק הזמן הסביר כיום מתחילת קידום תוכנית ועד כניסה לדירה חדשה הינו 8 שנים (הדבר תלוי בגורמים רבים ויכול להיות ארוך יותר).

ייצוג דיירים על ידי עורך דין פינוי בינוי

כאשר מדובר בהליכי פינוי, חיוני שלדיירים יהיה ייצוג משפטי כבר מתחילת התהליך וזאת כדי להבטיח שזכויותיהם תהיינה מוגנות וגם כדי למנוע יצירת בעיות וקשיים בהמשך.

על הדיירים להבטיח כי ייוצגו על ידי עו"ד פינוי בינוי ותיק ובעל ניסיון משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית שכן מדובר בעסקאות מורכבות וייחודיות. על מנת להתחיל בתהליך, על הדיירים למנות נציגות מתוך בעלי הדירות שתייצג אותם בתהליך אל מול כל גורמי המקצוע והיזם. בחירת נציגות מחויבת בדרך כלשהי, על מסמך מותאם שמנוסח באופן מדויק, כזה שמגדיר את סמכויות הנציגות ומצד שני מאפשר לה לפעול באופן חופשי ולא מצומצם או מוגבל אל מול יזם מסוים בלבד, לכן המלצתנו היא להשתמש בעו"ד מטעמכם כבר בשלב גיבוש הנציגות. לעניין זה יצוין כי לבחור מספר אי זוגי של נציגים, נציג מכל בנין, ורצוי כאלה שיודעים להניע תהליכים, לקחת אחריות ושמכירים את בעלי הדירות.

חשוב לציין שיזמים עשויים לנסות להחתים דיירים באופן פרטני על הסכמים או חוזים בלעדיים, מה שיכול להביא להחתמה על מסמכים שמנוסחים באופן שלא מיטיב עם בעלי הדירות וקושר אותם לאותו היזם וגם פוגע ביכולת המיקוח שלהם (ולעיתים ממש מכשיל או מעכב פרויקטים). כדי להימנע מכך, אסור לדיירים לחתום על כל מסמך מבלי להתייעץ תחילה עם עורך דין המייצג אותם.

על הדיירים לפנות לעורך דין דיירים באופן עצמאי וישיר, ולא להסתמך על ייעוץ משפטי המוצע על ידי היזם או עורכי דין שמייצגים את היזם בעסקאות אחרות. בחרו את עורך הדין בעצמכם, דאו שאין ניגוד עניינים, שהוא מנוסה, נגיש וסבלני, שכן מדובר בעסקאות ארוכות וחשוב שילווה אתכם עו"ד שיהיה זמין אליכם ושתרגישו בנוח לפנות אליו. מומלץ לבחור עו"ד המתמחה בייצוג בעלי דירות שכן פוטנציאל ניגוד העניינים קטן ועו"ד אלה מורגלים בעבודה מול בעלי דירות ובצרכים המיוחדים להם.

שכר הטרחה של עורך הדין שתבחרו ישולם ע"י היזם שיבחר על ידכם לפרויקט, עם זאת עורך הדין חייב בנאמנות רק לכם ולכם בלבד. על הדיירים לוודא שהסכם שכר הטרחה יעשה מול הנציגות ויצוין בו כי בעלי הדירות לא יחויבו בתשלום אלא רק היזם.

מה כולל הליווי המשפטי של עורך דין פינוי בינוי

משרד עורך דין מקרקעין רונאל  – שווגר  בעל ידע מעמיק וניסיון ארוך שנים בתחום הנדל"ן (מעל 20 שנות ניסיון מקצועי), ומעניק מעטפת שירותים רחבה הכוללת ליווי מקיף של לקוחותיו בעסקות פינוי בינוי כבר משלב הבדיקות הראשוניות גיבוש ההיתכנות הראשונית של הפרויקט  ועד להשלמת הפרויקט ומסירת דירות חדשות. הליווי כולל בין היתר

• קידום הפרויקט מול הרשויות – בדיקה מול הרשות המקומית לגבי עמדתה בקידום תוכנית פינוי בינוי ובדיקת חלופות אפשריות. לדוגמא: בפרויקט בראשון לציון בו חברה מוכרת הציעה לבעלים לחתום על הסכם פינוי בינוי נעשתה בדיקה מול הרשות ומצאנו כי העירייה כבר החלה בעצמה ובאחריותה בקידום תכנון אך התוכנית בשלביה הראשונים ורק בעוד מספר שנים יהיה ניתן להתקדם להיתר בניה ועל כן חתימה כעת אינה בהכרח נכונה עבורם שכן בחתימה כעת הם ימצאו עצמם "נעולים" למשך שנים ללא צורך ומבלי יכולת לבחון בעתיד את האפשרויות השונות.
• קיום מכרזים לצורך בחירת קבלן או יזם – אחת הדרכים המומלצות לבחירת יזם הינה על ידי מכרז, שבמסגרתו מכינים מסמך הכולל פרטים מקצועיים על הפרויקט וגם נדרש מידע על המציע. במכרז מספר יזמים מגישים הצעות והדיירים יכולים להשוות ולבחור את האפשרות הטובה ביותר. עם זאת, חשוב כי הדיירים יבצעו הערכה יסודית של היזם שהם שוקלים, מעבר לתהליך המכרז בלבד. זה כולל איסוף משוב מדיירים שעבדו עם היזם בפרויקטים הקודמים שלו וכן בדיקות משפטיות ופיננסיות על ידי מאגרים שונים. עורך הדין יבצע עבורכם את המכרז ויסיע לכם בביצוע הבדיקה ובקבלת החלטה מושכלת.
• ניהול משא ומתן מול היזמים – תפקיד מרכזי של עו"ד פינוי בינוי הינו ייצוג האינטרסים השונים של בעלי דירות במסגרת המשא ומתן מול היזמים, בנוגע לתמורה שאותה הם יקבלו ותנאיו השונים של ההסכם. על תנאים אלה ניתן למנות אחריות, לוחות זמנים, ערבויות, ביטחונות, תנאים מתלים, נקודות יציאה וכיוצא באלה.
• ניהול הליכים אל מול דיירים סרבנים – תפקיד עורך דין פינוי בינוי הוא לייצג את כל בעלי הדירות וככל וישנו דייר סרבן פינוי בינוי, אזי הדייר הסרבן נדרש לשכור את שירותיו של עו"ד אחר אשר ייצג אותו בסירובו לעסקה, ועל עו"ד מטעם בעלי הדירות חל איסור אתי לנהל את התביעה כנגד הדייר הסרבן. הרציונל הינו בכך שבהמשך, ככל ובית המשפט יכפה על הדייר הסרבן לחתום על ההסכם (באמצעות מיופה כח), יסתיים מעמדו של המתנגד כ"סרבן" והוא יצטרף לכל יתר בעלי הדירות ולייצוג המשותף שלהם, ועל כן חשוב כי האמון של הדייר כלפי עו"ד מטעם בעלי הדירות לא יפגע עקב אירועי העבר.
• טיפול בערבויות ובביטחונות – עו"ד פינוי בינוי יוודא כי הערבויות שנדרשו בהתאם להסכם יתקבלו במועד (בהתאם לשלב המתאים בתהליך העסקה). מדובר בערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה, ערבות שכירות, ערבות מיסים, ערבות בדק, ערבות רישום. 
• ליווי הבנייה – עו"ד ילווה אתכם גם לאורך כל תקופת הבניה וככל ותתעורר בעיה הוא יהיה שם כדי להגן עליכם, לשלוח התראות במידת הצורך או במציאת פתרון חכם ויעיל.
• אכלוס הדירות – בסיום הפרויקט יערך פרוטוקול מסירה, ידרשו אישורים מסוימים, השבת ערבויות וקבלת אחרות וכו'. עו"ד ילווה אתכם גם בכך
• רישום זכויותיהם של הדיירים בטאבו – עו"ד ילווה אתכם גם הרבה אחרי סיום הבניה וקבלת הדירות וזאת כדי לוודא שהבנין החדש נרשם בפנקס כבית משותף והדירות נרשמות על שמכם בטאבו.

מה יש לעשות לאחר שגובשה נציגות מטעם בעלי הזכויות בפרויקט פינוי בינוי ?

השלב הראשון לאחר גיבוש הנציגות הינו הבנת המצב התכנוני, אחר"כ מכרז, בחירת יזם, ניסוח ההסכם, פגישת הסבר והחתמת דיירים. לאחר מכן, יש לעקוב אחר לוחות הזמנים ואת ביצוע ההסכם לכל אורכו ושלביו – תכנון, היתר, מימון, ערבויות, בניה, מסירה, רישום. כל אחד משלבי הפרויקט הינו עולם ומלאו וניתן לכתוב עליו רבות, לכל שלב יש את הקשיים שלו, הדברים שעו"ד צריך לעשות ולוודא, ולעיתים גם קשיים והפתעות לא צפויות שנדרש למצוא להם פתרונות.

כיצד מסייע עורך דין פינוי בינוי להתנהלות מול דיירים סרבנים?

כאשר דייר אינו מוכן לחתום על הסכם או להשתתף בפרויקט של התחדשות עירונית, ניתן לנקוט בצעדים משפטיים כדי לאלץ אותו לפנות את הדירה שלו. ניתן לעשות זאת באמצעות הגשת תביעה לבית המשפט המחוזי. כדי להקל על תהליך זה, ניתן למנות עורך דין כמיופה כוח לייצג את הדיירים ולנהל את ההליכים המשפטיים. חשוב לשקול את ההשלכות הכספיות על הדיירים המסרבים לחתום על הסכם, שכן הם עלולים להיות אחראים כלכלית לעלויות שנגרמו מסירובם. זה יכול לכלול דרישה לשלם סכומי כסף גבוהים כפיצוי על התנגדותם הבלתי מוצדקת לפרויקט. בנוסף, חשוב לזכור כי מטרת פרויקט התחדשות עירונית היא לא רק חידוש המבנה, אלא גם בניית מבנה מחוזק כנגד רעידות אדמה, שיפור תנאי המגורים של הדיירים ובניית סביבת מגורים עדכנית ומותאמת להתפתחות הסביבה והעיר. 

על כן, נכון יעשה כל בעל דירה אם יבדוק את שיקולי התנגדותו ויוודא שהינם מספיק טובים ומוצדקים כך שיגברו על האינטרס הציבורי בביצוע הפרויקט (והדבר לא קל). בדיקה זו נכון שתיעשה עם עו"ד המתמחה בתחום, הדבר יכול לחסוך כסף ועוגמת נפש מיותרת מצד אחד ומצד שני, ככל והטיעונים מוצדקים, עו"ד מנוסה יכול לסייע במו"מ מול היזם כך שהמעוות יתוקן ללא הוצאות משפטיות מיותרות.

איזה רוב נדרש לשם תביעת דיירים סרבנים במסגרת פרויקט פינוי בינוי?
כחלק מחוק ההסדרים לשנת 2021, ועדה הפנים אישרה לקריאה שנייה ולקריאה שלישית תיקון לחוק פינוי-בינוי דייר סרבן, שהפחית את שיעור הרוב הנדרש על מנת לתבוע בעל דירה סרבן משמונים אחוזים לשני שליש מכלל בעלי הדירות. המדובר בבשורה של ממש, שתאפשר ליזמים להוציא לפועל יותר פרויקטים לרווחת הדיירים באמצעות פינוי דיירים סרבנים.

אילו סוגי סירוב מצד דיירים עולה כדי סירוב סביר?

סירוב סביר הנו סירוב מצד דייר שעונה על אחד מן הקריטריונים הבאים:

• העסקה המוצעת לא כדאית (נדרש כי קביעה זו תיעשה על ידי שמאי מוסמך).
• בעל הדירה הסרבן לא קיבל בטוחות הולמות.
• ההסכם נעשה באופן פסול/מרמה וכו'.
• ישנן נסיבות אישיות ייחודיות מצד הדייר הסרבן אשר מצדיקות את סירובו ולא ניתן מענה
• פגיעה בהוראות החוק (לדוגמא לענין זכויות קשישים וכו')

מה ניתן לעשות במקרה של סירוב בלתי סביר מצד דייר?

הדבר הנכון והחכם יהיה לקיים פגישה עם גורמי מקצוע שהדייר נותן בו את אמונו (עו"ד המלווה את בעלי הדירות ו/או עו"ד הנשכר מטעמו באופן אישי) ולקיים שיחה כנה וסבלנית שבה יוסברו לדייר החוק והסיכונים בהתעקשות על סירובו. התעקשות שאינה סבירה עלולה לחשוף את בעל הדירה להוצאות משמעותיות וברגע שבעל הדירה יבין זאת וישתכנע שכך הדברף לרוב יוותר על ההליך ויהיה ניתן להגיע להבנות. 

במידה ובעל הדירה מתעקש על סירובו למרות כל המאמצים וההסברים אזי תוגש כנגדו תביעה על מנת לשכנע את ביהמ"ש כי סירובו בלתי מוצדק וזאת כדי שבית המשפט יחייב את הדייר לחתום על ההסכם וימנה מיופה כח לצורך ביצוע וכן יחייבו בהוצאות ונזקים.

לסיכום

עומדים בפני פרויקט התחדשות עירונית וזקוקים לליווי משפטי מומחה?  באמצעות שכירת שירותינו בשלבים המוקדמים של הפרויקט שלכם, תוכלו להבטיח שתקבלו ייעוץ משפטי מקיף ומקצועי החל משלב הארגון והתכנון, דרך משא ומתן וחתימת ההסכם והבניה ועד לאכלוס הפרויקט ורישום הבניין החדש בטאבו. 

לצוות המשפטי שלנו המומחיות להדריך אתכם בכל שלב. המטרה שלנו היא לעזור לכם לנווט את דרככם בהצלחה בעסקה מורכבת זו, ולהבטיח שזכויותיכם תהיינה מוגנות לאורך כל התהליך והעסקה תגיע לסיומה בהצלחה וברוח טובה. 

פנו אלינו עוד היום לקביעת פגישה ללא התחייבות. שלחו את פרטיכם בטופס יצירת הקשר ונשמח לעמוד לשירותכם.